第二节 贷款流程
一、受理与调查
(一)贷款的受理(★★★★★)
个人住房贷款的申请材料清单如下：
①合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官
证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明；②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；③合法有效的购房合同；④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明；⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；⑥购房首付款证明材料，包括借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明；⑦银行规定的其他文件和资料。
(二)贷前调查(★★★)
贷前调查是贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行调查和评估，形成贷前调查报告。
1．对开发商及楼盘项目的调查
对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察，最后写出调查报告。
(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查；企业资信等级或信用程度；经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查；项目的合法性审查；项目工程进度审查；项目资金到位情况审查。
(3)对项目的实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的：一是检查开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内。三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。233网 校
(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：
a．开发商的企业概况、资信状况．
b．开发商要求
合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景．
c．通过商品房销售贷款的合作可给银行
带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险；
d．项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年
限及贷款成数提出建议。
项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。
2．对借款人的调查
(1)调查的方式和要求
①审查借款申请材料
②面谈借款申请人
(2)调查的内容
除参照个人贷款调查内容外，个人住房贷款还应重点调查以下内容：
①审核首付款证明
②审核购房合同或协议
③审核担保材料
④审核贷款真实性
二、审查与审批(★★★)
(一)贷款审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的《个人住房贷款调查审批表》、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以进行重新调查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在《个人住房贷款调查审查表》上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
(二)贷款审批
个人住房贷款的审批流程可参照个人贷款部分，报批材料具体包括个人信贷业务报批材料清单、个人信贷业务申报审批表、个人住房借款申请书以及个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料等。
三、签约与发放(★★★★★)
(一)贷款的签约
经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。借款合同应符合法律规定，明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象、支付金额、支付条件、支付方式等。贷款的签约流程可参照个人贷款部分。
(二)贷款的发放
贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款发放条件。个人住房贷款应重点确认借款人首付款是否已全额支付到位以及借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件，其他内容请遵守个人贷款的规定。
四、支付管理(★★★)
贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合约定用途的借款人交易对象。
采用贷款人受托支付方式的，银行应明确受托支付的条件，规范受托支付的审核要件，要求借款人在使用贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。银行应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好有关细节的认定工作。贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。
采用借款人自主支付的，贷款人应与借款人在借款合同中事先约定，要求借款人定期报告或告知贷款人资金支付情况。贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，检查贷款支付是否符合约定用途。
五、贷后管理(★★★★★)
(一)贷后检查
除参照个人贷款贷后检查内容外，还应对开发商和项目以及合作机构进行调查，调查的要点有：
1．开发商的经营状况及账务状况。
2．项目资金到位及使用情况。
3．项目工程形象进度。
4．项目销售情况及资金回笼情况。
5．产权证办理的情况。
6．履行担保责任的情况。
7．开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况。
8．合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等。
9．其他可能影响借款人按时、足额归还贷款的因素。
(二)合同变更
经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。在抵(质)押登记变更等有关手续办妥后，经办人填写个人住房借款合同主体变更通知书，连同一份借款合同交会计部门办理有关借款主体变更事宜。新合同借款利率按原合同利率约定执行。个人住房贷款一般采用分期还款方式。这类方式中又有几种不同的还款方式，借款人的借款时采用何种还款方式，应根据个人住房贷款的贷款品种、贷款期限等条件，按借款人和银行双方协商结果在借款合同中予以明确。一种还款方式能否变更为另一种还款方式需要根据银行的有关规定执行。
(三)贷款的回收
银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。
贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。借款人可在合同中约定其中一种方式，也可以根据情况在贷款期间进行变更。借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。
(四)贷款风险分类和不良贷款的管理
关于个人住房贷款的风险分类和不良贷款的管理可参照个人贷款部分。
(五)贷款档案管理
个人住房贷款档案管理可参照个人贷款部分，贷款档案中的借款人的相关资料包括：借款人身份证件(居民身份证、户口本或其他有效证件)；贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明；符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件；购房交易收件收据；所购住房的估价证明；抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明；保证人资信证明及同意提供担保的文件；房屋他项权利证明书；个人住房借款申请审批表；借款合同；抵押合同(质押合同、保证合同)；保险合同、保险单据；个人住房贷款凭证；委托转账付款授权书。
