2011年银行从业资格考试《公司信贷》精华资料：贷款抵押分析
贷款抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保，银行持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 一、贷款抵押设定条件
1.抵押的范围
根据我国《担保法》的规定，抵押人拥有所有权或经营管理权的下列财产可以抵押：
私有财产——所有权;公共财产——使用权
①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品;
⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权;
⑥依法可以抵押的其他财产。
不得抵押的财产有：
①土地所有权;
②耕地、宅基地(但有特别规定的除外)，自留地、自留山等集体所有的土地使用权;
③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
④所有权、使用权不明或者有争议的财产;
⑤依法被查封、扣押、监管的财产;
⑥依法不得抵押的其他财产。
2.贷款抵押额度的确定
(1)抵押物的认定——所有权认定
作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。对国有企业，应该核对抵押物的所有权;实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明;集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明;用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。
(2)抵押物的估价
抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。
①估价方法。由于我国的法律还未就抵押物估价问题做出具体规定，一般的做法是由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是：
对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素;
对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧;
对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场涨落、抵押物销售前景;
对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。
此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。
②抵押率的确定——抵押物的杠杆作用
在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物价值的大小。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。
一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。
二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析：
实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;
功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;
经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。
信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。
担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率计算公式为：
抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100%
(3)贷款抵押额度的确认
由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因，银行一般不能向借款人提供与抵押物等价的贷款，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：
抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
(4)抵押合同的签订
贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同包括以下内容：
①被担保的主债权种类、数额;
②债务人履行债务的期限;
③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;
④抵押担保的范围;
⑤当事人认为需要约定的其他事项。
根据我国《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵
押登记手续，方可取得贷款。
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