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银行从业初级《个人贷款》课程重点笔记:个人住房贷款流程

作者:233网校-琳琅满目 2022-11-18 10:19:21
一、合作项目准入流程

(1)合作项目准入调查

开发商资信调查

①房地产开发商资质调查;

②企业资信等级或信用程度;

③企业法人营业执照;

④会计报表;

⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;

⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

项目调查

①项目资料的完整性、真实性和有效性调查;

②项目的合法性调查;

③项目工程进度调查;

④项目资金到位情况调查。

对项目的实地考察

目的:①保证项目资料的真实性、合法性;

②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定,检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内;

③检查项目的位置是否理想,考察房屋售价是否符合市场价值,同时对项目的销售前景作出理性判断。

撰写调查报告

报告内容:①开发商的企业概况、资信状况;

②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;

③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析;

④项目合作的可行性结论,并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

(2)合作项目准入审查和审批

准入审查

准入审批

①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性;

②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件;

③项目开发进度是否正常,项目到位资金是否充足;

④项目销售价格是否合理;

⑤项目销售前景是否良好;

⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素;

⑦调查报告内容和结论是否合理。

主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性,销售价格的合理性,项目市场前景,以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后,进行准入审批。

(3)签署合作协议

银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议,约定双方合作事宜、权利和义务,明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。

(4)合作后的管理

①及时了解开发商的工程进度,防止“烂尾”工程;

②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常,担保责任的履行能力能否保证;

③借款人的人住情况及对住房的使用情况等;

④借款人早期发生违约行为后,及时通知开发商履行担保责任;

⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。

二、单笔贷款流程

(1)贷款的受理

①合法有效的身份证件,包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明;

②借款人还款能力证明材料,包括收入证明材料和有关资产证明等;

③合法有效的购房合同;

④涉及抵押担保的,需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明,一般操作模式下,财产共有人在借款(抵押)合同上直接签字,可无书面声明;

⑤涉及保证担保的,需保证人出具同意提供担保的书面承诺,并提供能证明保证人保证能力的证明材料;

⑥购房首付款证明材料;

⑦银行规定的其他文件和资料。

(2)贷前调查

方式和要求

审核借款申请材料;面谈借款申请人。

内容

首付款证明;

借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%下(含55%)。

购房合同或协议;

担保材料;

贷款真实性。

(3)审查与审批

(4)签约与发放

(5)支付管理

个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式,银行直接将贷款支付给售房人。

(6)贷后管理

贷后检查

一手房贷款贷后检查的要点有:①开发商的经营状况及账务状况;②开发商涉诉情况;③项目资金到位及使用情况;④项目工程形象进度;⑤项目销售情况及资金回笼情况;⑥产权证办理的情况;⑦履行担保责任的情况;⑧开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况。

其他合作机构还应检查:①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等;②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。

合同变更

经审批同意变更借款合同主体后,贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。

个人住房贷款一般采用分期还款方式。

贷款的回收

银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。

贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

贷款风险分类和不良贷款的管理

贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类,后三类是不良贷款。

不良贷款抵押物处置方式:与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分

贷款档案管理

一般档案材料需要退还借款人的,档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人,复印件归档进行有关信息登记。

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