(1)合作项目准入调查
开发商资信调查 | ①房地产开发商资质调查; ②企业资信等级或信用程度; ③企业法人营业执照; ④会计报表; ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况; ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。 |
项目调查 | ①项目资料的完整性、真实性和有效性调查; ②项目的合法性调查; ③项目工程进度调查; ④项目资金到位情况调查。 |
对项目的实地考察 | 目的:①保证项目资料的真实性、合法性; ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定,检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内; ③检查项目的位置是否理想,考察房屋售价是否符合市场价值,同时对项目的销售前景作出理性判断。 |
撰写调查报告 | 报告内容:①开发商的企业概况、资信状况; ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景; ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析; ④项目合作的可行性结论,并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。 |
(2)合作项目准入审查和审批
准入审查 | 准入审批 |
①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性; ②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件; ③项目开发进度是否正常,项目到位资金是否充足; ④项目销售价格是否合理; ⑤项目销售前景是否良好; ⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素; ⑦调查报告内容和结论是否合理。 | 主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性,销售价格的合理性,项目市场前景,以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后,进行准入审批。 |
(3)签署合作协议
银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议,约定双方合作事宜、权利和义务,明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。
(4)合作后的管理
①及时了解开发商的工程进度,防止“烂尾”工程;
②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常,担保责任的履行能力能否保证;
③借款人的人住情况及对住房的使用情况等;
④借款人早期发生违约行为后,及时通知开发商履行担保责任;
⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。
(1)贷款的受理
①合法有效的身份证件,包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明;
②借款人还款能力证明材料,包括收入证明材料和有关资产证明等;
③合法有效的购房合同;
④涉及抵押担保的,需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明,一般操作模式下,财产共有人在借款(抵押)合同上直接签字,可无书面声明;
⑤涉及保证担保的,需保证人出具同意提供担保的书面承诺,并提供能证明保证人保证能力的证明材料;
⑥购房首付款证明材料;
⑦银行规定的其他文件和资料。
(2)贷前调查
方式和要求 | 审核借款申请材料;面谈借款申请人。 |
内容 | 首付款证明; 借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%下(含55%)。 购房合同或协议; 担保材料; 贷款真实性。 |
(3)审查与审批
(4)签约与发放
(5)支付管理
个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式,银行直接将贷款支付给售房人。
(6)贷后管理
贷后检查 | 一手房贷款贷后检查的要点有:①开发商的经营状况及账务状况;②开发商涉诉情况;③项目资金到位及使用情况;④项目工程形象进度;⑤项目销售情况及资金回笼情况;⑥产权证办理的情况;⑦履行担保责任的情况;⑧开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况。 其他合作机构还应检查:①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等;②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。 |
合同变更 | 经审批同意变更借款合同主体后,贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。 个人住房贷款一般采用分期还款方式。 |
贷款的回收 | 银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。 贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。 |
贷款风险分类和不良贷款的管理 | 贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类,后三类是不良贷款。 不良贷款抵押物处置方式:与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分 |
贷款档案管理 | 一般档案材料需要退还借款人的,档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人,复印件归档进行有关信息登记。 |
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