（一）房地产估价是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
（二）房地产相关知识
概念 | 房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体：实体包括有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能;权益包括权利、利益和收益；区位包括地理位置坐标位置、周围环境和景观、与重要场所（如市中心、机场、车站、政府机关、同行业等）的距离及通达的便捷性等。 |
特性 | （一）不可移动 每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置使其具有区位优劣之分；房地产市场是地区性市场。 （二）独一无二 房地产之间不能实现完全替代、房地产市场是不完全竞争市场，房地产价格易受交易者个别行为影响。 （三）寿命长久 土地具有不可毁灭的特性，但是政府可规定土地使用期限（目前我国政府规定土地使用权出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地 40 综合或其他用地50年） （四）供给有限 土地总量有限且不可再生，相对于人们对土地的需求日益扩大，土地总量供给是有限的;房地产供给不能集中于一处。 （五）价值量大 与一般商品相比，房地产的单价高、总价大。从单价看，每平方米土地或建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元甚至十几万元。从总价看，房地产要有使用价值，必须有一定的规模(如面积)，因此总价值比一件家具或一台电视机价值要大得多。对于普通居民而言，购买一套普通商品住宅，需要花费多年的积蓄。 （六）流动性差 房地产由于不可移动、独一无二、价值量大等特性，加上交易手续较为复杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能完成交易。 （七）用途多样 房地产的利用存在不同用途及利用方式的优选问题，同时其用途的多样性受城市规划、土地用途管制等的制约。 （八）相互影响 房地产的价值与周边房地产的状况密切相关。 |
类型 | （一）按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途(机场、车站、医院、学校等)和综合房地产(具有前述两种以上用途)。 （二）按开发程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。 （三）按是否产生收益分为收益性和非收益性房地产。 （四）按使用方式分为销售、出租、营业和自用房地产。 |
概念 | 房地产估价目的，是指房地产估价报告的期望用途，即委托方为了什么需要而聘请估价方估价。例如，是为房地产买卖或租赁提供售价或租金参考依据而估价，还是为银行衡量房地产抵押贷款额度而估价，或是为确定被拆迁房屋货币补偿金而估价，或是为政府确定划拨土地使用权进入市场应补交的土地出让金而估价，或是为房地产保险及损害赔偿而估价，或是为企业设立时以房地产作价出资而估价，等等。 估价目的限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目套用于与其不相符的用途。 |
不同估价目的采用的价值标准 | 针对不同估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准。采用公开市场价值标准时，要求评估价应是公开市场价值。公开市场价值是指在下列交易条件下最可能实现的价格： (1)交易双方自愿进行交易 (2) 交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化； (3) 交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象； (4) 交易双方掌握必要的市场信息； (5) 交易双方有较充裕的时间进行交易； (6) 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 |
合法原则 | 要求以估价对象的合法权益为前提进行估价。合法权益包括合法产权、 合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则应做到：在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划土地用途管制）为依据;在合法处分方面，应以法律法规或合同（如使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，包括评估价必须符合国家的价格政策，如城市房屋拆迁估价，符合政府有关城市房屋拆迁补偿的法律法规。 |
最高最佳使用原则 | 要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能，经济上可行，并经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种使用方式，包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。 |
估价时点原则 | 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。由于影响房地产价格的因素不断变化，因此，房地产价格具有很强的时间性。因此，估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。 |
替代原则 | 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象有替代关系、价格会相互影响和其他房地产的总体范围。 |
公平原则 | 要求估价人员要坚持中立的立场，评估出对各方当事人都公平合理的价格。 |
市场法 | 1、市场法的概念和理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代。 2、市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是交易活跃的房地产，如房地产开发用地 商品住宅、商场、标准工业厂房等。对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易 在房地场发育不良、市场不活跃的地区，则难以采用市场法估价。 3、市场法的操作步骤 (1)搜索交易实例：交易实例必须具有丰富性、真实性和完整性。 (2) 选取3~10个可比实例：可比实例应是估价对象的类似房地产，且成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格正常或可修正为正常。 (3) 建立可比价格基础：统一付款方式、统一采用单价、统一面积内涵、统一面积单位。 (4) 交易情况修正：将特殊交易成交价格调整为正常交易价格。 (5 )交易日期修正：将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格。 (6) 房地产状况调整：将可比实例在其区位、权益、实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格 (7) 求取比准价格：把多个可比实例的实际成交价格调整后形成的比准价格，综合成一个最终的比准价格。 4、市场法的难点 市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性，以及如何对其各种因素进行修正或调整。如房地产市场不稳定，房价暴涨暴跌，则采用市场法估价的难度就很大。在出现房地产泡沫时，采用市场法有可能高估房价。 |
成本法 | 1、成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是由其生产所必要的费用决定的。 2、成本法的适用对象和条件 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易，以及有独特设计需要的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院 政府办公楼、军队营房、化工厂、码头、机场等。 单纯建筑物的估价以及市场不完善或市场狭小无法运用市场法时也多采用成本法估价。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。 3、成本法的操作步骤 (1)搜集有关房地产开发建设的戚本、税费、利润等资料； (2) 测算重新构建价格:重新构建价格是指在估价时点重新取得或开发全新状况的估价对象所需付出的客观成本和应获得的平均水平利润之和； (3) 测算折旧：估价对象为建筑物时需测算。估价上的“折旧”指市场价值的真实减损，非会计意义上的原始价值分摊、补偿或回收的“折旧”； (4) 求取积算价格：积算价格=重新构建价格-折旧。 4、成本法的难点 成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损，求取的难度较大。 |
收益法 | 1、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期。 2、收益法适用的对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。 3、收益法的操作步骤 ( 1 )搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料（如估价对象及类似房地产收入、费用的数据资料）; (2) 预测估价对象的未来收益（主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益和税前现金流量）; (3) 求取回报率（累加法、市场提取法和排序插入法）或资本化率、收益乘数（市场提取法）； (4) 选用适宜的收益法公式计算出收益价格（现金流量折现法或直接资本化法） 4、收益法的难点 收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目"运营费用"如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。在房地产市场繁荣时期，收益法容易高估预期收益从而高估房价。 |
假设开发法 | 1、假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 2、假设开发法适用的对象和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。对于有城市规划设计条件要求，但规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。 3、假设开发法的操作步骤 (1)调查待开发房地产的基本情况； (2) 选择最佳的开发利用方式（在城市规划许可范围内选取最佳利用方式）； (3) 估计开发经营期(起点是取得估价对象的日期，即估价时点，终点是预计开发完成后的房地产经营结束日期)； (4) 预测开发完成后的房地产价值(指开发完成时的房地产状况的市场价值)； (5 )测算开发成本、税费和利润等(根据当地房地产价格构成情况分项测算； (6) 求取待开发房地产价格(采用现金流量折现法或传统计算利息的方法)； 4、假设开发法的难点 假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格。 |
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