导读
本文主要讲解了个人住房贷款流程，主要包括合作项目准入流程和单笔贷款流程这两大块的内容。在学习时，需要注意各个流程的要求和步骤顺序。建议备考考生跟着学霸君梳理清楚思路，反复学习！
一、合作项目准入流程
合作项目准入流程主要包括四个步骤，分别是合作项目准入调查、合作项目准入审查和审批、签署合作协议、合作后的管理。
| 步骤 | 包含 | 具体描述 |
| （1）合作项目准入调查 | 开发商资信调查 | ①房地产开发商资质调查； ②企业资信等级或信用程度； ③企业法人营业执照； ④会计报表； ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。 |
| 项目调查 | ①项目资料的完整性、真实性和有效性调查； ②项目的合法性调查； ③项目工程进度调查； ④项目资金到位情况调查。 | |
| 对项目的实地考察 | 目的：①保证项目资料的真实性、合法性； ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内； ③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。 | |
| 撰写调查报告 | ①开发商的企业概况、资信状况； ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析； ④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。 | |
| （2）合作项目准入审查和审批 | 准入审查 | ①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性； ②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件； ③项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足； ④项目销售价格是否合理； ⑤项目销售前景是否良好； ⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素； ⑦调查报告内容和结论是否合理。 |
| 准入审批 | 主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。 | |
| （3）签署合作协议 | 银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。 | |
| （4）合作后的管理 | ①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程； ②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证； ③借款人的入住情况及对住房的使用情况等； ④借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任； ⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。 | |
二、单笔贷款流程
单笔贷款流程一共分为6大步骤，分别为：贷款的受理、贷前调查、审查与审批、签约与发放、支付管理和贷后管理。
（1）贷款的受理
①合法有效的身份证件；
②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
③合法有效的购房合同；
④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明，一般操作模式下，财产共有人在借款（抵押）合同上直接签字，可无书面声明；
⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；
⑥购房首付款证明材料；
⑦银行规定的其他文件和资料。
（2）贷前调查
方式和要求 审核借款申请材料；面谈借款申请人。
内容 首付款证明；借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%下（含55%）。购房合同或协议；担保材料；贷款真实性。
（3）审查与审批
（4）签约与发放
（5）支付管理
个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。
（6）贷后管理
牛刀小试·练习一下吧！
这些考点知识，你都get住了吗？来做几道题试试看吧！
1、填写借款合同属于个人住房贷款业务操作流程中的（ ）环节。
A. 贷款申请
B. 贷款审核
C. 贷款签约
D. 贷款发放
2、本次贷款的月还本付息额2350元，所购房产的月物业管理费预计150元，其他债务月偿付额300元，借款人月均收入5000元。依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，审查其房产支出与收入比、债务与收入比两项指标，下列表述正确的是（ ）。
A. 两项指标均未达到条件
B. 两项指标均达到条件
C. 房产支出与收入比未达到条件、债务与收入比达到条件
D. 房产支出与收入比达到条件、债务与收入比未达到条件
所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)／月均收入=(2350+150+300)／5000=56％。
3、下列不属于个人住房贷款的借款人合法有效的身份证件是（ ）。
A. 居民身份证
B. 文职干部证
C. 驾驶证
D. 军官证
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