导读
本文主要讲解了个人商用房贷款的相关知识，包括基础知识、贷款流程，及在贷款各流程环节中可能存在的风险管理等内容，赶紧跟着学霸君一起梳理清楚思路吧！
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考点1：个人商用房贷款的基础知识
【——狂背考点内容——】
一、个人商用房贷款的含义
贷款人向借款人发放的用于购买国有出让土地上商业用房的贷款。
二、个人商用房贷款要素
（一）贷款对象
| 贷款支持的商用房须满足的条件 | 借款人须具备的基本条件 |
①商用房所占用土地使用权性质为国有出让，土地类型为商业、商住两用或综合用地； ②商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格； ③商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。 | 1）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65（不含）周岁；在境内工作、学习的境外个人还须满足我国关于境外人士购房相关政策； 2）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明） ; 3）具有良好的信用记录和还款意愿； 4）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力； 5）具有所购商用房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议； 6）已支付所购商用房市场价值50%（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例须在45%及其以上），并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据； 7）在银行开立个人结算账户； 8）贷款人规定的其他条件 |
个人商用房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 （LPR）+60BP 。
（三）贷款期限
个人商用房贷款期限最长不超过10年。
（四）还款方式
个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法等多种还款法。
（五）担保方式
申请个人商用房贷款，原则上以所购商用房设定抵押。
部分商业银行也允许采用其他方式抵押、质押和保证等担保方式。
| 贷款方式 | 具体内容 |
| 抵押方式 | 借款双方必须签订书面抵押合同，用于抵押的财产需要估价的，可以由贷款银行进行评估，也可委托贷款银行认可的资产评估机构进行估价，在抵押期间，借款人未经贷款银行同意，不得转移、变卖或再次抵押已被抵押的财产。 |
| 质押方式 | 借款人提供的质物必须符合《民法典》的规定，同时出质人和质权人必须签订书面质押合同，根据规定需要办理登记的，应办理出质登记手续，贷款银行认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。 |
| 第三方保证方式 | 借款人应提供贷款银行可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，保证人和贷款银行之间应签订保证合同，保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供足额担保和重新签订保证合同，借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款银行，并与贷款银行签订借款合同修正文本和保证合同文本。 |
（六）贷款额度
贷款额度不得超过所购商用房价值的50% ，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不得超过所购商用房价值的55%。
【——立即做题巩固——】
【单选题】【真题】下列关于商用房贷款的表述，错误的是（ ）。
A．商用房包括临街商铺、住宅小区的商业配套房、商住两用房、写字楼等
B．商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证
C．单纯以租金收入作为还款来源的商用房应作为银行商用房贷款的主要业务对象
D．申请个人商用房贷款，原则上以所购商用房设定抵押
考点2：个人商用房贷款的贷款流程
【——狂背考点内容——】
| 第一步：贷款的受理与调查 | （一）贷款受理 | 贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。 |
| （二）贷前调查 | 1、对开发商及楼盘项目的调查 2、对借款人的调查 | |
| 第二步：贷款的审查与审批 | （一）贷款的审查 | 贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、贷款风险因素等。 贷款审查完成后，应形成书面审查意见，连同申请材料一并送交贷款审批人进行审批。 |
| （二）贷款的审批 | 贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人按照授权审批贷款。 | |
| 第三步：贷款的签约与发放 | 对审批同意的贷款，借款人及保证人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署个人购房借款/担保合同，银行按规定要求办理贷款发放手续。 在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证，例如与开发商签订的购买合同或协议，是否符合合同约定条件。贷款资金支付后要做好有关细节的认定记录。 银行应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。 | |
| 第四步：贷款的支付 | 个人商用房贷款须采取受托支付的方式，银行须将贷款资金划转至开发商账户。 受托支付完成后，贷款经办行应详细记录资金流向，归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存。 | |
| 第五步：贷后管理 | 个人商用房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及信贷管理部门共同负责。 1）贷款经办行贷后管理内容：包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。 2）信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。 | |
【单选题】【真题】柳先生向A银行申请个人商用房贷款100万元，购买B房地产公司经销的一手商品房，经A银行审核同意后，A银行贷款资金应划转至（ ）。
A．B房地产公司名下账户
B．其他三项账户都可
C．柳先生名下账户
D．A银行名下账户
考点3：个人商用房贷款的风险管理
【——狂背考点内容——】
风险一：合作机构风险管理
| 合作机构风险内容 | 合作机构风险的防控措施 |
①开发商不具备房地产开发的主体资格或实力经验不足； ②开发项目五证虚假或不全； ③项目市场定位不准或运营不当； ④开发商恶意套取贷款资金等； ⑤估值机构、地产经纪和律师事务所等中介机构不尽职或联合借款人欺诈银行骗贷等。 | 1、加强对开发商及合作项目审查在通过合作项目批量获取个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给银行商用房贷款带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。 2、加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理 1）具有合法、合规的经营资质； 2）具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位； 3）内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等； 4）通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量等。 3、业务合作中不过分依赖合作机构银行与合作机构之间既有合作也有对立，正如银行关注自己的贷款能否安全收回一样，合作机构更关注自己的经营是否正常。 银行与合作机构虽然在合作协议中已经清晰地约定了双方的权利和义务，但当自身经营受到很大影响时，合作机构首先考虑的是自己如何渡过难关。 |
| 信用风险的主要内容 | 信用风险的防控措施 |
1、借款人还款能力发生变化 还款能力主要体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。 个人商用房贷款借款人还款能力变化主要包括： 1）借款人或保证人收入发生变化； 2）商用房经营情况发生变化：商用房所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁、项目经营情况恶化等，造成商用房商业价值或租金大幅下降，从而使依靠租金还款的借款人无力还款。 2、借款人还款意愿发生变化 在业务实践中，商用房经营情况变化也会导致借款人还款意愿变化，如经营环境恶化导致房屋价值大幅下跌，将直接降低借款人持续还款的意愿。 | 为防范个人商用房贷款信用风险，除参照个人住房贷款部分加强对工薪类借款人还款能力和还款意愿的调查分析外，还要做好对借款人经营收入及商用房项目运营前景调查。 商用房主要是用于盈利的经营性房屋，很多大金额个人商用房贷款的还款来源主要是借款人的经营性收入以及租金收入。 与工资收入相比，经营收入来源相对复杂，银行要加强对借款人经营收入的真实性和稳定性的关注，同时，要重点调查借款人所购商用房所在商业地段繁华程度以及其他商用房出租情况、租金收入情况，同时也要调查了解该地段的未来发展规划，是否会出现大的拆迁变动、经济发展重心转移等情况。 |
风险三：操作风险管理
| 操作风险的主要内容 | 操作风险的防控措施 |
1、贷款受理与调查中的风险 2、贷款审查与审批中的风险 3、贷款签约与发放中的风险 4、贷款支付管理中的风险 5、贷后管理中的风险 | 略。 |
【——立即做题巩固——】
【单选题】【真题】商用房贷款审查和审批环节中的主要风险点不包括（ ）。
A．业务不合规
B．合同制作不合格
C．对内容审查不严
D．未按权限审批贷款
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