第四章 个人住房贷款
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一、单选题(下列选项中只有一项最符合题目的要求)
1．住房公积金贷款业务的信用风险，由( )承担。
A．住房公积金管理中心
B．银行
C．银行和住房公积金管理中心共同
D．借款人本人
2．下列对个人住房贷款调查的方式和要求的说法，错误的是( )。
A．借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入比应在50％(含)以下
B．月所有债务支出(本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额)与月收人之比应在60％(含)以下
C．贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购(建)房屋情况以及贷前调查人认为应调查的其他内容
D．贷前调查人通过审查借款申请材料了解借款申请人的基本情况、借款所购(建)房屋情况、贷款担保情况等
3．关于房产税，下列说法错误的是( )。
A．国务院2013年下发的“国五条”细则中，要求依法严格对个人转让住房所得(出售价与房屋原值差额)征收20％个人所得税
B．依照房产余值计算缴纳，税率为1．5％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为15％
C．最新的房产政策规定如果房屋购买未满两年的应交“营业税及附加”
D．房产税采用从价计税，计税依据为按计税余值计税和按租金收入计税两种
4．下列关于个人住房贷款的还款方式的说法，错误的是( )。
A．借款人采用何种还款方式，应根据贷款品种、贷款期限等条件，由银行决定
B．个人住房贷款的还款方式有分期还款和到期一次还本付息两大类
C．还款方式变更需要根据银行的有关规定执行
D．还款方式应在借款合同中予以明确
5．个人住房贷款的利率实行( )。
A．上下限固定，商业银行在此范围内自行调整
B．上限管理，下限放开
C．上限下限无放开
D．上限放开，下限管理
6．( )年，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》标志我国个人住房贷款真正进入快速发展时问。
A．1998
B．2001
C．1995
D．1993
7．某男性借款人年龄45岁，向银行申请个人一手住房贷款，则贷款的最长年限一般不超过( )年，符合相关条件的可放宽到( )年。( )
A．25；30
B．30；35
C．15；20
D．20：25
8．个人住房贷款最常用的还款方式是( )。
A．等额本息还款法和等额累进还款法
B．等额本息还款法和等额本金还款法
C．一次还本付息法和等额本金还款法
D．等比累进还款法和等额累进还款法
9．个人住房贷款采用质押担保方式时，以下属于无效质物的是( )。
A．个人定期储蓄存单
B．土地使用权
C．单位定期存单
D．国家重点建设债券
10．下列属于政策性个人住房贷款的是( )。
A．个人商用房贷款
B．自营性个人住房贷款
C．公积金个人住房贷款
D．个人医疗贷款
D．个人医疗贷款
11．下列不属于个人住房贷款的借款人合法有效的身份证件是( )。
A．驾驶证
B．军官证
C．文职干部证
D．居民身份证
12．下列关于“假个贷”的表述，错误的是( )。
A．“假个贷”的成因包括开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”
B．“假个贷”的成因包括开发商利用“个贷”套取银行资金进行诈骗
C．“假个贷”的“假”是指借款人和所购房屋都是真实存在的，只是购房行为为“假”
D．银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机
13．“假个贷”表现的一般特征不包括( )。
A．没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高
B．开发企业或关联员工集中购买同一楼盘
C．没有特殊原因，滞销楼盘突然热销
D．借款人每月集中在同一日还款
14．个人住房贷款操作风险的防范措施不包括( )。
A．提高经办人员的职业操守
B．严格落实贷前调查和贷后检查
C．加强对借款人还款能力的甄别
D．掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规
15．我国某城市受国内外经济不景气影响，很多企业经营者收益下降或员工收入减少，借款人无力或不愿继续供款，个人住房贷款不良率开始上升，这种风险属于( )。
A．操作风险
B．道德风险
C．信用风险
D．市场风险
16．在经济学中，由于事前信息不对称，银行将优质客户拒之门外的现象是一种( )。
A．操作风险
B．道德风险
C．逆向选择
D．信用风险
17．一般来讲，公积金个人住房贷款的发放方式是( )。
A．资金以转账方式划人售房人账户
B．资金以转账方式划人借款人账户
C．借款人直接提取现金
D．售房人直接提取现金
18．符合基本条件的一手房公积金贷款的借款人需提供的材料一般不包括( )。
A．借款人婚姻状况证明文件
B．房产证原件和复印件
C．借款人身份证明文件
D．已交付符合规定比例首付款的有效凭据
19．下列不属于公积金贷款操作模式的是( )。
A．公积金管理中心和承办银行联动
B．银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作
C．公积金管理中心受理、审核，银行审批、操作
D．公积金管理中心受理、审核和审批，银行操作
20．公积金个人住房贷款业务中，承办银行的可委托代理职责是( )。
A．贷款发放
B．贷款审批
C．职工贷款账户设立
D．贷前调查
二、多选题(下列选项中有两项或两项以上符合题目要求)
1．下列关于个人住房贷款受理与调查阶段的表述，正确的有( )。
A．个人住房贷款的借款人及配偶月所有债务支出(本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额)与月收入之比应在50％(含)以下
B．首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明
C．对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察
D．涉及抵押担保的，在一般操作模式下，须提供财产共有人同意抵押的声明书
E．涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料
2．个人住房贷款审批流程中，审批人必须进行审查的内容包括( )。
A．借款人的资信状况
B．贷款用途
C．借款人资格和条件
D．借款人所购房产的结构
E．申请借款的金额、期限
3．个人住房贷款业务中，操作风险的防范措施包括( )。
A．在实践工作中，个人住房贷款的经办人员应尽职尽责，避免违法违规操作
B．个人住房贷款经办人员努力培养自身的职业道德
C．加强并完善银行内控制度
D．经办人员共同合作对借款人信用和经济收入作出评价和判断
E．贷款发放后，落实贷款有效担保
4．一般来说，银行在个人住房贷款业务中，对具有担保性质的合作机构的准入需要考虑的因素包括( )。
A．资信状况
B．公司及主要经营者的信用记录
C．信贷担保经验
D．人员配置
E．注册资金的规模
5．下列关于个人住房贷款的表述，不正确的有( )。
A．个人住房贷款的计息、结息方式，由银行确定
B．个人住房贷款实质是一种融资关系加上商品买卖关系
C．个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理
D．个人住房贷款采取的担保方式以抵押担保为主
E．个人住房贷款利率可采用固定利率和浮动利率
6．下面对公积金住房贷款的描述，正确的有( )。
A．是一种商业性个人住房贷款
B．是公积金管理中心委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款
C．其贷款风险由住房公积金管理中心承担，而非商业银行承担
D．也称委托性住房公积金贷款
E．实行低进低出的利率政策
7．下列关于个人住房贷款的说法，正确的有( )。
A．绝大多数采取分期付款的方式
B．实质是一种融资关系而非商品买卖关系
C．贷款金额大、期限长
D．是以信用为前提建立的借贷关系
E．风险具有系统性特点
8．个人住房贷款档案包括的内容有( )。
A．委托转账付款授权书
B．房屋他项权利证明书
C．符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件
D．贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明
E．借款人身份证件(居民身份证、户口本或其他有效证件)
9．银行与开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要有( )。
A．借款人的入住情况及对住房的使用情况等
B．借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理
C．及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程
D．密切注意和掌握房地产市场的动态等
E．开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证
10．验证借款人工资收入的真实性可采取的做法包括( )。
A．通过了解公积金数额及存折流水情况验证收入证明的真实性
B．要求借款人提供可靠的证明材料
C．通过电话调查借款人工作单位和收入的真实性
D．通过面谈核实借款人工作单位和收入的真实性
E．对难以提供工资单和公积金数额的客户，可通过验证借款人缴纳个人所得税税单的数额来判断其真实收入水平
11．对于住房公积金贷款，承办银行的贷后管理职责包括( )。
A．对账工作
B．基金清退和利息划回
C．贷款数据报送
D．贷款检查
E．协助不良贷款催收
12．借款人申请个人住房贷款须提供购房首付款证明材料，可以证明首付款交款的单据有( )。
A．收款收据
B．现金交款单
C．银行进账单
D．购房发票
E．借款人声明
13．商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款，下列表述正确的有( )。
A．可在合同签订前办理公证
B．可在合同书中使用区别于其他条款内容的字体使之明显地标示
C．无论采用何种提示方式，均需易于借款人(担保人)充分理解格式条款
D．可安排律师对合同进行讲解
E．可在合同书正式条款的前面设置“敬请注意”内容
14．公积金个人住房贷款实行( )的原则。
A．存贷结合
B．先存后贷
C．贷款担保
D．整借零还
E．先贷后存
15．质押担保的法律风险主要有( )。
A．非为被监护人利益以其所有权利进行质押
B．质押物价值不足值或质押率偏高
C．质押物不合法
D．对于无处分权的权利进行质押
E．以非法所得、不当得利所得的权利进行质押
16．公积金个人住房贷款的特点有( )。
A．期限长
B．利率低
C．互助性
D．营利性
E．晋遍性
17．针对个人住房贷款担保方式的说法，正确的有( )。
A．在贷款期间，借款人不可变更担保方式
B．以所购住房作抵押的，银行通常要求将住房价值全额用于贷款抵押
C．个人住房贷款可实行抵押、质押、保证三种担保方式
D．贷款银行可以根据借款人具体情况同时采用几种贷款担保方式
E．采取保证方式，保证人应与贷款银行签订保证合同
18．贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的( )以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
A．真实性
B．规范性
C．合法性
D．完整性
E．可行性
19．在个人住房贷款的贷前调查环节，对开发商资信审查的内容包括( )。
A．房地产开发商资质
B．借款申请人偿还能力
C．企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力
D．项目资金到位情况
E．企业资信等级或信用程度
20．在个人住房贷款业务中，商业银行的合作机构出现下列( )情况，商业银行应暂停与相应机构的合作。
A．与商业银行合作的存量业务出现严重不良贷款的
B．所进行的合作对商业银行业务拓展没有促进作用的
C．经营出现明显问题的
D．有违法违规经营行为的
E．存在其他对商业银行业务发展不利因素的
三、判断题(请对下列各题的描述做出判断，正确的用A表示，错误的用B表示)
1．某城市商业银行开展住房按揭贷款业务营销时遇到这样的情况：某房地产开发企业为加快资金回笼，对某在建景观商品房项目采取的销售方式是，承诺定期向买受人返还购房款或在一定期限内包租买受人所购商品房。开发商上述销售行为是合规的。( )
2．承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。( )
3．实践中，我国境内商业银行可以向外籍自然人发放个人住房贷款。( )
4．个人住房贷款采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件，借款人以所购住房作抵押的，必须将住房价值的全额或一定比例用于贷款抵押。( )
5．我国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使借款人承担了相当大比率的利率风险，这就导致借款人在利率下降周期中出现贷款违约的可能性加大。( )
6．公积金管理中心与承办银行的委托贷款协议终止时，承办银行应清算住房委托贷款手续费，办理公积金管理中心存款账户的销户交易，最后移交和报送公积金管理中心账户记账回单及相关业务资料。( )
7．个人住房贷款中，在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人需继续承担保证责任。( )
8．当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较小的、收入市场化程度较低的工薪阶层。( )
9．住房公积金贷款只能向处于公积金政策缴存状态的在职职工开放。( )
10．一般情况下，公积金个人住房贷款手续费的结算，由公积金管理中心按规定比例将委托贷款手续费在放款次日划归承办银行。( )
11．公积金管理中心审批通过借款人的申请后，向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时将委托贷款基金划入银行的住房委托贷款基金账户。( )
12．对承担连带责任保证担保的按揭合作开发商，银行应要求留存担保保证金，实行专户存储、专户管理。( )
13．公积金个人住房贷款的审批由公积金管理中心委托主办方商业银行代为执行，对贷款额度、年限、成效等作出审批意见。( )
14．操作风险是一种发生在实务操作中的、内部形成的系统性风险。( )
15．公积金个人住房贷款资金一般不得由借款人提取现金。( )[2013年11月真题]
16．采用保证担保方式的，保证人应与贷款银行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人与保证人之间可相互提供保证。( )[2013年10月真题]
17．个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。( )[2012年6月真题]
18．商业银行对自雇人士申请个人住房贷款进行审核时不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表等，全面分析其还款能力。( )[2010年5月真题]
19．在个人住房贷款中，以房地产为抵押物的，应当办理抵押登记，在解除抵押权时也应办理注销登记手续。( )
20．只有缴存住房公积金的借款人才可申请个人住房组合贷款。( )
21．新建房个人住房贷款是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。( )
22．《个人住房贷款管理办法》的颁布标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。( )
23．个人住房贷款的计息、结息方式，由中国人民银行统一规定。( )
24．中国人民银行、银监会各派出机构应确定全国统一的商业性个人住房贷款的最低首付款比例。( )
