第一节 基础知识
1．个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
个人住房贷款的分类
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依据 |
分类 |
概念 |
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资金来源 |
自营性（商业性）个人住房贷款 |
指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款 |
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公积金个人住房贷款（委托性住房公积金贷款，政策性个人住房贷款） |
指由各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策，贷款额度受限 | |
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个人住房组合贷款 |
指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款 | |
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住房交易形态 |
新建房个人住房贷款（个人一手房贷款） |
指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款 |
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个人再交易住房贷款（个人二手房住房贷款） |
指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款 | |
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个人住房转让贷款 |
指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款 | |
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利率确定方式 |
固定利率贷款 |
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浮动利率贷款 |
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2．个人住房贷款的特征
（1）贷款金额大、期限长。
（2）以抵押为前提建立的借贷关系。实质是一种融资关系，是以抵押为前提建立起来的一种借贷关系。
（3）风险因素类似，风险具有系统性特点。客户还款能力、还款意愿、房地产交易市场的稳定性和规范性对风险的影响较大。
3．个人住房贷款的发展历程
第一阶段，1995年中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。
第二阶段，以1998年住房制度改革及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。
4．个人住房贷款的要素
（1）贷款对象
具有完全民事行为能力的自然人：
①合法有效的身份或居留证明；
②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力；
③有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；
④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
⑤贷款银行规定的其他条件。
（2）贷款利率
按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍。
（3）贷款年限
①贷款最高期限为30年；
②个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限；
③一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。
（4）还款方法
常用还款方式有一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。贷款期限在1年以内（含）的，实行到期一次还本付息法，贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
（5）担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式，以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式，保证人必须是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。
抵押担保的，评估抵押物的费用由借款人负担。借款人以所购住房作抵押的，须将住房价值全额用于贷款抵押。
质押担保的，其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的90％；以凭证式国债作质押的，贷款期限最长不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。
保证担保的，保证人应与贷款银行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人与保证人之间不得相互提供保证。仅提供保证担保方式的，一般只适用于贷款期限不超过5年（含）的贷款，贷款额度不得超过所购（建造、大修）住房价值的50％。而由住房置业担保公司提供保证的，其贷款期限放宽至15年，且贷款额度可达到其购买房产价值的70％。
贷款银行可采用一种或同时采用几种贷款担保方式。在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可变更担保方式。抵押物、质押权利、保证人变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。
（6）贷款额度
①首套自住房且建筑面积小于90平方米，首期付款不低于价款20％；
②首套自住房且建筑面积大于90平方米，贷款首付款比例不得低于30％；
③非首套购房的贷款首付比例不低于40％，首付比例应随购买住房套数的增加而提高。
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