8.信用风险
（1）商用房贷款信用风险
①内容。
借款人还款能力发生变化。银行难以把握借款人还款能力风险的原因：国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，全国性的个人征信系统有待完善；国内失信惩戒制度尚不完善。
商用房出租情况发生变化。包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等。
保证人还款能力发生变化。
②防控措施。
加强对借款人还款能力的调查和分析。了解掌握其收入水平的稳定性；判断其收入水平的真实性；收入水平对偿还贷款的覆盖度，原则上借款人年还款金额应不超过其家庭年收入水平总额的80％。此外还要考察：其他收入所得；其他资产收益情况；借款人及其家庭所拥有总资产的状况。
加强对商用房出租情况的调查和分析。调查商用房所在商业地段繁华程度及其他商用房租金收入情况；调查该地段的未来发展规划，是否会出现大拆迁、经济发展重心转移等情况。
加强对保证人还款能力的调查和分析。保证人经济实力下降或信用状况恶化是导致其还款能力下降的主要原因。银行要有预见性并采取相应预防措施：
a.密切关注保证期间影响保证人保证能力的各种因素的变化情况。
b.贷后要了解保证人的情况。
c.充分证明保证人保证能力不足以保证借款人贷款时，应要求借款人更换保证人或采取其他担保方式。
d.在保证期间，如发现保证人有以下变化，需重新评估保证人资信：发生隶属关系变更、高层人事变动、公司章程修改及组织结构调整；生产经营、财务状况发生重大诉讼、仲裁，可能影响其履约保证责任；改变资本结构；为第三人债务提供保证担保或以其主要资产为自身或第三人债务设定抵押、质押，可能影响履行保证责任；有低价或无偿转让有效资产、非法改制等逃债行为；有恶意破产倾向。
（2）有担保流动资金贷款的信用风险
①内容：借款人、保证人还款能力发生变化；借款人所控制企业经营情况发生变化；抵押物价值发生变化。
②防控措施。
加强对借款人还款能力的调查和分析。除商用房贷款中涉及的外，应重点调查借款人的生产经营收入及其稳定性、合法性和未来收入预期的合理性。
加强对借款人所控制企业经营状况的调查和分析。主要考察：经营的合法性、合规性；经营商誉；经营的盈利能力和稳定性。
加强对保证人还款能力的调查和分析。应选择信用等级高、还款能力强的保证人，且保证人信用等级不能低于借款人，不接受股东之间和家庭成员之间的单纯第三方保证方式。
加强对抵押物价值的调查和分析。抵押物价值变化的：要求借款人恢复抵押物价值；更换为其他足值抵押物；按合同约定或依法提前收回贷款；重新评估抵押物价值，择机处置抵押物。
核心考点术语
1. 个人经营类贷款：指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用于定向购买或租赁商用房、机械设备，以及用于满足个人控制的企业（包括个体工商户）生产经营流动资金需求和其他合理资金需求的贷款。
2.专项贷款：指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房和机械设备，且其主要还款来源是由经营产生的现金流获得的贷款。专项贷款主要包括个人商用房贷款（简称商用房贷款）和个人经营设备贷款（简称设备贷款）。
3.商用房贷款：指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房所需资金的贷款，如中国银行的个人商用房贷款，交通银行的个人商铺贷款。目前，商用房贷款主要用于商铺（销售商品或提供服务的场所）贷款。
4.设备贷款：指银行向个人发放的，用于购买或租赁生产经营活动中所需设备的贷款，如光大银行的个人工程机械按揭贷款。
5.流动资金贷款：指银行向从事合法生产经营的个人发放的用于满足个人控制的企业（包括个体工商户）生产经营流动资金需求的贷款。流动资金贷款按照有无担保的贷款条件分为有担保流动资金贷款和无担保流动资金贷款。
6.有担保流动资金贷款：指银行向个人发放的、需要担保的用于满足生产经营流动资金需求的贷款，如中国银行的个人投资经营贷款，中国建设银行的个人助业贷款。
7.无担保流动资金贷款：指银行向个人发放的、无须担保的用于满足生产经营流动资金需求的信用贷款，如渣打银行的“现贷派”个人无担保贷款，花旗银行的“幸福时贷”个人无担保贷款。
8.商用房贷款的贷后与档案管理：指贷款发放后到合同终止前对有关事宜的管理，包括贷款回收、合同变更、贷后检查、不良贷款管理及贷后档案管理五个部分。
9.贷款回收：指借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。
10.提前还款：指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。
11.期限调整：指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限和缩短期限等。
12.贷后检查：是以借款人、抵（质）押物、保证人等为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响商用房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程。
13.贷后档案管理：指商用房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。
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