第三节 风险管理
6.合作机构管理
（1）商用房贷款的合作机构管理
①风险内容：开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目五证虚假或不全；估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
②风险防控措施。
第一，加强对开发商及合作项目审查。重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与银行业务合作情况等；项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等。
第二，加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理。应把握：具有合法、合规的经营资质；具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位；内部管理机制科学完善；通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等。
第三，业务合作中不过分依赖合作机构。
（2）有担保流动资金贷款的合作机构管理
有担保流动资金贷款的合作机构主要是担保机构。防控措施：
①严格专业担保机构的准入。
②严格执行回访制度。存在以下情况的，银行应暂停与该担保机构合作：经营出现明显问题，对业务发展严重不利的；有违法、违规经营行为的；与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；存在对银行业务发展不利的其他因素。
7.操作风险
（1）商用房贷款的操作风险
①内容。
贷款受理和调查中的风险。借款人主体资格是否符合相关规定；所提交的材料是否真实、合法；担保措施是否足额、有效。
贷款审查和审批中的风险。业务不合规，业务风险与效益不匹配；未按权限审批贷款；审批人员对应审查的内容审查不严。
贷款签约和发放中的风险。合同凭证预签无效、制作不合格、填写不规范、未核实合同签署人及签字（签章）。发放条件不齐全的情况下发放贷款。未按规定发放贷款。
贷后与档案管理中的风险。未对贷款使用情况跟踪检查，房屋他项权证到位不及时，逾期贷款催收、处置不力；贷款管理与其规模不相匹配，未对贷款人及担保情况持续跟踪监测；向同一借款人审批发放多笔贷款，或向实际购房人及其相关人多人审批发贷款；未按规定保管合同等重要贷款档案资料、他项权利证书。
②防控措施。
第一，提高贷前调查深度。全面了解掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实财务状况及抵押情况，评估偿债能力，揭示风险。
第二，加强真实还款能力和贷款用途的审查。对名义借款人与实际借款人不一致的，原则上不得受理；对以贷款所购房屋的租金收入作为还款主要来源，或借款人为外地人且在当地无经营实体的，要谨慎办理；严格审查贷款用途，防止以商用房贷款形式套取贷款，用于不符合法律法规、国家产业政策和贷款银行信贷政策的项目。
第三，合理确定贷款额度。要对借款人所经营的实体进行风险限额测算，在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控制额度。
第四，加强抵押物管理。对商业前景不明的期房及单独处置困难的产权式商铺等房产，原则上不得接受抵押。
第五，强化贷后管理。将借款人经营状况及抵押房产的价值、用途变化情况作为监控重点；对已形成不良贷款的，尽快采取保全措施。
第六，完善授权管理。严格执行对单个借款人的授信总量审批权，控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷款用于购买同一房产的，按单个借款人使用审批权限。
（2）有担保流动资金贷款的操作风险
除商用房贷款相关风险点外，还应特别关注借款人控制企业的经营情况变化和抵押物情况的变化。银行还应采取如下防控措施：
①贷款发放后，银行应保持与借款人的联络（如定期回访），对借款期间发生的突发事件及时反应，在还款日前一定时间内，以书面或其他方式通知借款人安排好还款资金等。
②借款人抵押的，抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置。原则上贷款银行经办人员应直接参与抵押手续的办理，不可完全交由外部中介机构办理。对于房地产管理相对规范的地区，可委托经一级分行准入的中介机构代办，但经办行须核实。谨慎受理产权、使用权不明确或当前管理不够规范的不动产抵押，包括自建住房、集体土地使用权、划拨土地及地上定着物、工业用房、仓库等，原则上不接受为有担保流动资金贷款的抵押物。
8.信用风险
（1）商用房贷款信用风险
①内容。
借款人还款能力发生变化。银行难以把握借款人还款能力风险的原因：国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，全国性的个人征信系统有待完善；国内失信惩戒制度尚不完善。
商用房出租情况发生变化。包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等。
保证人还款能力发生变化。
②防控措施。
加强对借款人还款能力的调查和分析。了解掌握其收入水平的稳定性；判断其收入水平的真实性；收入水平对偿还贷款的覆盖度，原则上借款人年还款金额应不超过其家庭年收入水平总额的80％。此外还要考察：其他收入所得；其他资产收益情况；借款人及其家庭所拥有总资产的状况。
加强对商用房出租情况的调查和分析。调查商用房所在商业地段繁华程度及其他商用房租金收入情况；调查该地段的未来发展规划，是否会出现大拆迁、经济发展重心转移等情况。
加强对保证人还款能力的调查和分析。保证人经济实力下降或信用状况恶化是导致其还款能力下降的主要原因。银行要有预见性并采取相应预防措施：
a.密切关注保证期间影响保证人保证能力的各种因素的变化情况。
b.贷后要了解保证人的情况。
c.充分证明保证人保证能力不足以保证借款人贷款时，应要求借款人更换保证人或采取其他担保方式。
d.在保证期间，如发现保证人有以下变化，需重新评估保证人资信：发生隶属关系变更、高层人事变动、公司章程修改及组织结构调整；生产经营、财务状况发生重大诉讼、仲裁，可能影响其履约保证责任；改变资本结构；为第三人债务提供保证担保或以其主要资产为自身或第三人债务设定抵押、质押，可能影响履行保证责任；有低价或无偿转让有效资产、非法改制等逃债行为；有恶意破产倾向。
（2）有担保流动资金贷款的信用风险
①内容：借款人、保证人还款能力发生变化；借款人所控制企业经营情况发生变化；抵押物价值发生变化。
②防控措施。
加强对借款人还款能力的调查和分析。除商用房贷款中涉及的外，应重点调查借款人的生产经营收入及其稳定性、合法性和未来收入预期的合理性。
加强对借款人所控制企业经营状况的调查和分析。主要考察：经营的合法性、合规性；经营商誉；经营的盈利能力和稳定性。
加强对保证人还款能力的调查和分析。应选择信用等级高、还款能力强的保证人，且保证人信用等级不能低于借款人，不接受股东之间和家庭成员之间的单纯第三方保证方式。
加强对抵押物价值的调查和分析。抵押物价值变化的：要求借款人恢复抵押物价值；更换为其他足值抵押物；按合同约定或依法提前收回贷款；重新评估抵押物价值，择机处置抵押物。
核心考点术语
1. 个人经营类贷款：指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用于定向购买或租赁商用房、机械设备，以及用于满足个人控制的企业（包括个体工商户）生产经营流动资金需求和其他合理资金需求的贷款。
2.专项贷款：指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房和机械设备，且其主要还款来源是由经营产生的现金流获得的贷款。专项贷款主要包括个人商用房贷款（简称商用房贷款）和个人经营设备贷款（简称设备贷款）。
3.商用房贷款：指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房所需资金的贷款，如中国银行的个人商用房贷款，交通银行的个人商铺贷款。目前，商用房贷款主要用于商铺（销售商品或提供服务的场所）贷款。
4.设备贷款：指银行向个人发放的，用于购买或租赁生产经营活动中所需设备的贷款，如光大银行的个人工程机械按揭贷款。
5.流动资金贷款：指银行向从事合法生产经营的个人发放的用于满足个人控制的企业（包括个体工商户）生产经营流动资金需求的贷款。流动资金贷款按照有无担保的贷款条件分为有担保流动资金贷款和无担保流动资金贷款。
6.有担保流动资金贷款：指银行向个人发放的、需要担保的用于满足生产经营流动资金需求的贷款，如中国银行的个人投资经营贷款，中国建设银行的个人助业贷款。
7.无担保流动资金贷款：指银行向个人发放的、无须担保的用于满足生产经营流动资金需求的信用贷款，如渣打银行的“现贷派”个人无担保贷款，花旗银行的“幸福时贷”个人无担保贷款。
8.商用房贷款的贷后与档案管理：指贷款发放后到合同终止前对有关事宜的管理，包括贷款回收、合同变更、贷后检查、不良贷款管理及贷后档案管理五个部分。
9.贷款回收：指借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。
10.提前还款：指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。
11.期限调整：指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限和缩短期限等。
12.贷后检查：是以借款人、抵（质）押物、保证人等为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响商用房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程。
13.贷后档案管理：指商用房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。
