第三章 个人住房贷款
一、分类、特征、担保方式
按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款(个人一手房贷款)、个人再交易住房贷款(个人二手房住房贷款)和个人住房转让贷款。
按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
个人住房贷款的特征：贷款金额大、期限长；以抵押为前提建立的借贷关系；风险具有系统性特点
担保方式：抵押、质押和保证三种担保方式
二、个人住房贷款业务操作
包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。
三、贷款的受理与调查
1.贷款的受理
(1)贷前咨询：银行通过各种渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务
(2)贷款的受理程序
①接受申请：贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。
②初审。贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。
2.贷前调查：对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
四、贷款的审查和审批
1.贷款的审查：贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2.个人住房贷款的审批流程：组织报批材料、审批、提出审批意见、审批意见落实
业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;
②对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;
③对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
五、贷款的签约和发放
1、贷款的签约：经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。贷款的签约流程如下：填写合同、审核合同、签订合同
2、贷款的发放：落实贷款发放条件、贷款划付
六、贷后与档案管理
1.贷款的回收
2、合同变更
基本规定、合同主体变更、借款期限调整、分期还款额的调整、还款方式变更、担保变更
3、贷后检查：贷后检查是以借款人、抵(质)押物、担保人、担保物、合作开发商及项目为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。包括对借款人的检查、)对保证人的检查、对抵押物的检查、对质押权利的检查、对开发商和项目以及合作机构检查
4、贷款风险分类和不良贷款的管理
(1)贷款风险分类
贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次(期)数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。
正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。
关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。
可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。
损失贷款：借款人无力偿还贷款;履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。
(2)不良贷款的认定
按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。
银行要适时对不良贷款进行分析，建立不良个人住房贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。
(3)不良贷款的催收
对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。同时，应利用信息技术对不良贷款催收情况进行登记管理，实现不良贷款催收管理的自动化。个人住房贷款出现违约后，银行的经办人员或相关管理人员应该按照规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款。
(4)不良贷款的处置
5、贷后档案管理
七、风险管理
1、合作机构管理
合作机构风险的表现形式：房地产开发商和中介机构的欺诈风险；担保公司的担保风险；其他合作机构的风险
合作机构风险的防范措施：
(1)“假个贷”的防控措施：加强人员建设，严把贷款准入关；进一步完善个人住房贷款风险保证金制度；要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。
(2)其他合作机构风险的防控措施：深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构；业务合作中不过分依赖合作机构；严格执行准入退出制度；有效利用保证金制度；严格执行回访制度。
2、操作风险
贷款审批环节主要业务风险控制点为：未按独立公正原则审批；不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
法律和政策风险：
(1)借款人主体资格：未成年人能否申请个人住房贷款问题；外籍自然人能否办理住房贷款问题。
(2)合同有效性风险：格式条款无效；未履行法定提示义务的风险；格式条款解释风险；格式条款与非格式条款不一致的风险。
(3)担保风险：
(4)诉讼时效风险
(5)政策风验：对境外人士购房的限制；对购房人资格的政策性限制；抵押品执行的政策性限制；
操作风险的防范措施：提高贷款经办人员职业操守和敬业精神；掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规；严格落实贷前调查和贷后检查
3、信用风险
借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。
信用风险防范措施：加强对借款人还款能力的甄别、深入了解客户还款意愿
八、公积金个人住房贷款
担保方式：目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。
职责分工：
①公积金管理中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
②承办银行职责：基本职责（公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作）；可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
操作模式：银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作；公积金管理中心受理、审核审批，银行操作；公积金管理中心和承办银行联动。
公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别：承担风险的主体不同、资金来源不同、贷款对象不同、贷款利率不同、审批主体不同
贷款流程：贷款的受理和调查；贷款的审查和审批；贷款的签约和发放；贷后与档案管理
