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第六章 个人经营性贷款
考点1个人商用房贷款要素
(1)贷款对象：商用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房(写字楼)。
同时，借款人须具备以下基本条件：
①具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)～65(不含)周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，同时还须满足我国关于境外人士购房相关政策。
②具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明)。
③具有良好的信用记录和还款意愿。
④具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力。
⑤具有所购商用房的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议。
⑥已支付所购商用房市场价值50％(含)以上的首付款(商住两用房首付款比例须在45％及其以上)，并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据。
⑦在银行开立个人结算账户。
⑧以借款人拟购商用房向贷款人提供抵押担保。
⑨两个以上的借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。
⑩贷款人规定的其他条件。
(2)贷款利率：个人商用房贷款利率不得低于人民银行规定的同期同档次利率的1．1倍。个人商用房贷款执行浮动利率，如人民银行调整利率，应按照合同约定的调整时间进行调整。
(3)贷款期限：个人商用房贷款期限最短为1年(含)，最长不超过10年。
(4)还款方式：个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法等还款法。
(5)担保方式：申请商用房贷款，借款人需提供一定的担保措施，包括抵押、质押和保证等，还可以采取履约保证保险的方式。
(6)贷款额度：贷款额度不得超过所购商用房价值的50％，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不得超过所购商用房价值的55％。
考点2商用房贷款流程
(1)贷款的受理：贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。申请材料清单如下：
①借款申请表；
②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚声明等)原件及复印件；
③个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、在银行近6个月内的平均金融资产(含存款、国债、基金)证明等；
④借款人与售房人签订的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议原件；
⑤所购商用房为一手房的，须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件；所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件；
⑥拟购房产为共有的，须提供共有人同意抵押的证明文件；抵押房产如需评估，须提供评估报告原件；
⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。
(2)贷前调查：个人商用房贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度，在调查申请人基本情况、贷款用途、收入情况和贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：
①借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，借款行为是否自愿、属实，购房行为是否真实，并告知借款人须承担的义务与违约后果；
②借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定；
③通过查询银行特别关注客户信息系统、人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿；
④贷款年限加上借款人年龄是否符合规定；
⑤借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合规定的条件；
⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求；
⑦双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。
⑧贷款申请额度、期限、成数、利率与还款方式是否符合规定。
(3)审批：贷款经办行调查完毕后，应及时将贷款资料(包括贷款申请资料、贷款调查资料及调查审查审批表)移交授信审批部门。
贷款审批人应对以下内容进行审查：
①贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票(收据)或银行对账单是否一致，有无“假按揭”贷款嫌疑；
②借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信；
③抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现；
④贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定。
个人商用房贷款的签批工作由有权签批人负责。各行根据本行实际情况，也可实行审查人与审批人分离的审查审批模式。
(4)贷后管理：贷款经办行贷后管理和检查工作具体包括：
①定期了解借款人客户信息变化情况，包括联系方式、居住地点、职业收入、其他融资和负债情况的变化以及其他家庭重大变化等；
②定期查询银行相关系统，了解借款人在银行及其他金融机构的信用状况，若借款人已被列入潜在风险客户名单，贷款行要予以关注并采取适当的风险控制措施；如果借款人在本行或其他银行的部分债务已经不良，其贷款应由正常至少调整至关注类；
③至少每年检查一次抵押房产状况及价值、权属是否发生变化；如发现影响抵押房产价值变化的重大因素，可能造成抵押房产的债权保障能力不足时，应及时重评抵押房产价值；
④检查违约贷款违约原因，是否存在违规操作行为；
⑤定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素；
⑥及时对违约贷款进行催收，对通过电话等通讯方式无法联系到的借款人进行上门催收；
⑦检查逾期贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本、息通知书是否合规、合法。
考点3商用房贷款风险管理
(1)商用房贷款合作机构风险的防控措施：
①加强对开发商及合作项目审查；
②加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理；
在该类机构的选择上，银行应把握以下几条总体原则：具有合法、合规的经营资质；具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位；内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等。
③业务合作中不过分依赖合作机构。
(2)商用房贷款受理与调查中的风险：
①借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定；
②借款申请人所提交的材料是否真实、合法；
③借款申请人的担保措施是否足额、有效；
④未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度；
⑤授意借款人虚构情节获得贷款。
(3)商用房贷款操作风险的防控措施：
①建立并严格执行贷款面谈制度；
②提高贷前调查深度；
③加强真实还款能力和贷款用途的审查；
④合理确定贷款额度；
⑤加强抵押物管理；
⑥完善授权管理；
⑦加强贷款合同管理；
⑧加强对贷款的发放和支付管理；
⑨强化贷后管理。
考点4商用房贷款信用风险的放款措施
(1)加强对借款人还款能力的调查和分析：
①了解掌握其收入水平的稳定性；
②对其收入水平的真实性进行判断；
③了解收入水平对偿还贷款的覆盖度，对此类客户原则上应对其贷款余额与其家庭年收入水平的比率设一定的上限；
④借款人的其他收入所得，包括其他劳务所得、租金收入等；
⑤借款人其他资产收益情况，包括各类投资收益、投资其他企业的股权分红等；
⑥借款人及其家庭所拥有总资产的状况。
(2)加强对商用房出租情况的调查和分析
(3)加强对保证人还款能力的调查和分析：
①保证人发生隶属关系变更、高层人事变动、公司章程修改以及组织结构调整；
②保证人生产经营、财务状况是否发生重大诉讼、仲裁，可能影响其履约保证责任；
③保证人改变资本结构；
④保证人为第三人债务提供保证担保或者以其主要资产为自身或第三人债务设定抵押、质押，可能影响履行保证责任；
⑤保证人有低价或无偿转让有效资产、非法改制等逃债行为；保证人有恶意破产倾向。
考点5个人经营贷款的要素
(1)贷款对象；个人经营贷款的对象应该是具有合法经营资格的法人企业或个体工商户。
借款人申请个人经营贷款，需具备银行要求的下列条件：
①具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)～60周岁(不含)之间；
②具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居住证明)及婚姻状况证明；
③借款人具有合法的经营资格，能提供个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照；
④具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
⑤具有良好的信用记录和还款意愿，借款人及其经营实体在银行及其他已查知的金融机构无不良信用记录；
⑥能提供贷款人认可的合法、有效、可靠的贷款担保；
⑦借款人在银行开立个人结算账户；
⑧贷款人规定的其他条件。
(2)贷款用途：个人经营贷款的用途为借款人或其经营实体合法的经营活动，且符合工商行政管理部门许可的经营范围。
(3)贷款利率：个人贷款利率需同时符合中国人民银行和总行对相关产品的风险定价政策，并符合总行利率授权管理规定，个人经营贷款可在基准利率的基础上上浮或适当下浮。
(4)贷款期限：个人经营贷款期限一般不超过5年，采用保证担保方式的不得超过1年。贷款人应根据借款人经营活动及借款人还款能力确定贷款期限。
(5)贷款还款方式：个人经营贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周还本付息还款法；贷款期限在1年(含)以内的，可采用按月付息、到期一次性还本的还款方式；采用低风险质押担保方式且贷款期限在1年以内的，可采用到期一次性还本付息的还款方式。
考点6个人经营贷款的流程
(1)个人经营贷款的受理申请材料清单：
①个人经营贷款申请表；
②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件；
③经年检的个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照原件及复印件；
④个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、个人在经营实体的分红证明、租金收入、在银行近6个月内的存款、国债、基金等平均金融资产证明等；
⑤能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证等证明资料；
⑥抵押房产权属证明原件及复印件、有权处分人(包括房产共有人)同意抵押的证明文件、抵押房产如需评估，须提供评估报告原件；
⑦贷款采用保证方式的，须提供保证人相关资料；
⑧贷款人要求提供的其他文件或资料。
(2)个人经营贷款贷前调查的内容：
①借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，通过面谈了解借款人申请是否自愿、属实。贷款用途是否真实合理，是否符合银行规定；
②借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力；
③通过查询银行特别关注客户信息系统、人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿；
④借款人及其经营实体信誉是否良好，经营是否正常；
⑤对借款人拟提供的贷款抵押房产进行双人现场核实，调查借款人拟提供的抵押房产权属证书记载事项与登记机关不动产登记簿相关内容是否一致；
⑥贷款采用保证担保方式的，保证人是否符合银行相关规定，保证人交存的保证金是否与银行贷款余额相匹配；
⑦贷款申请额度、期限、成数、利率与还款方式是否符合规定。
(3)个人经营贷款的贷后管理的内容：
①日常走访企业；
②企业财务经营状况的检查；
③项目进展情况的检查。
考点7个人经营贷款的风险管理
(1)严格专业担保机构的准入：
①注册资金应达到一定规模；
②具有一定的信贷担保经验，原则上应从事担保业务一定期限；信用评级达到一定的标准；
③具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支持；
④具有良好的信用资质，公司及其主要经营者无重大不良信用记录，无违法涉案行为等；
⑤此类担保公司，原则上应要求其与贷款银行进行独家合作，如与多家银行合作，应对其担保总额度进行有效监控。
(2)严格执行回访制度：
①经营出现明显的问题，对业务发展严重不利的；
②有违法、违规经营行为的；
③与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；
④所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；
⑤存在对银行业务发展不利的其他因素。
