（1）个人住房贷款分类
按照资金来源划分 | 自营性个人住房贷款：也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款。 公积金个人住房贷款：也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。 个人住房组合贷款：指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合，简称个人住房组合贷款。 |
按照住房交易形态划分 | 新建房个人住房贷款。新建房个人住房贷款俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在住房一级市场上购买新建住房的贷款。 个人二手房住房贷款。个人二手房住房贷款是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 |
按照贷款利率的确定方式划分 | 个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。 |
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（2）个人住房贷款的特征
①贷款期限长；
②大多以抵押为前提建立借贷关系；
③风险具有系统性特点。
（3）个人住房贷款的发展历程
探索阶段 | 国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。 ①1985年，中国建设银行率先开办了土地开发和商品房贷款。 ②1987年，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。 ③1988年起，建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部。 |
发展阶段 | 1997年，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。 1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。 |
调控阶段 | 从2007年开始，住房信贷政策成为调控住房市场的重要工具之一。 2020年12月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号），建立了房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。 |
（4）个人住房贷款的要素
贷款对象 | 具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。 申请人还须满足贷款银行的其他要求。例如： ①合法有效的身份或居留证明；②有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；③有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议，有符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件；④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；⑤贷款银行规定的其他条件。 |
贷款利率 | 商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。 ①首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；②二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 个人住房贷款的计息、结息和重定价方式，由借贷双方协商确定。 采用浮动利率的商业性个人住房贷款，利率重定价周期最短为1年。 |
贷款期限 | 由银行根据实际情况合理确定，最长期限为30年。 一般男性自然人的还款期限不超过65岁（符合条件可放宽至70岁） 一般女性自然人的还款年限不超过60岁（符合条件可放宽至65岁） |
还款方式 | 个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。 贷款期限≤1年，借款人可采用一次还本付息法 贷款期限＞1年，可采用等额本息还款法和等额本金还款法 借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式 |
担保方式 | 个人贷款业务以抵押担保为主。未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。 ①一手房贷款，开发商承担阶段性保证责任 ②二手房贷款，中介机构或担保机构承担阶段性保证责任 |
贷款额度 | 个人住房贷款最低首付比例为20%。 无限购城市限购城市首套普通住房最低首付款比例原则上25%，可向下浮动5个百分点30%二套普通住房最低首付款比例有一套未结清贷款，再次申请，最低首付30%有一套未结清贷款，再次申请，最低首付≥40% |
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