房地产估价方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法等。
①市场法
市场法 | |
概念和理论依据 | 房地产价格形成的替代原理。 |
对象 | 交易活跃的房地产。如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。 |
操作步骤 | Ⅰ、搜索交易实例：交易实例必须具有丰富性、真实性和完整性。 Ⅱ、选取3～10个可比实例：可比实例应是估价对象的类似房地产，且成交日期与估价时点接近、交易类型与估价日的吻合、成交价格正常或可修正为正常。 Ⅲ、建立可比价格基础：统一付款方式、统一采用单价、统一面积内涵、统一面积单位。 Ⅳ、交易情况修正：将特殊交易成交价格调整为正常交易价格。 Ⅴ、交易日期修正：将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格。 Ⅵ、房地产状况调整：将可比实例在其区位、权益、实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 Ⅶ、求取比准价格：把多个可比实例的实际成交价格调整后形成的比准价格，综合成一个最终的比准价格。 |
难点 | 如何保证可比实例成交价格的客观合理性；如何对其各种因素进行修正或调整。 |
②成本法
成本法 | |
概念和理论依据 | 生产费用价值论（商品的价格是由其生产所必要的费用决定的） |
对象和条件 | 新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产 无收益又很少发生交易，有独特设计需要的房地产（学校、图书馆、体育场馆，医院、政府办公楼、军队营房、化工厂、码头、机场等） |
操作步骤 | Ⅰ、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料； Ⅱ、测算重新构建价格：重新构建价格是指在估价时点重新取得或开发全新状况的估价对象所需付出的客观成本和应获得的平均水平利润之和； Ⅲ、测算折旧∶估价对象为建筑物时需测算。估价上的“折旧”指市场价值的真实减损，非会计意义上的原始价值分摊、补偿或回收的“折旧”； Ⅳ、求取积算价格；积算价格=重新构建价格-折旧。 |
难点 | 不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损，求取的难度较大。 |
③收益法
收益法 | |
概念和理论依据 | 预期原理。 |
对象和条件 | 有收益或有潜在收益的房地产（商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等） |
操作步骤 | Ⅰ、搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料（如估价对象及类似房地产收入、费用的数据资料）； Ⅱ、预测估价对象的未来收益（主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益和税前现金流量）；Ⅲ、求取回报率（累加法、市场提取法利排序插入法）或资本化率、收益乘数（市场提取法）； Ⅳ、选用适宜的收益法公式计算出收益价格（现金流量折现法或直接资本化法）。 |
难点 | 求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。 |
④假设开发法
假设开发法 | |
概念和理论依据 | 预期原理。 |
对象和条件 | 具有投资开发或再开发潜力的房地产。 |
操作步骤 | Ⅰ、调查待开发房地产的基本情况； Ⅱ、选择最佳的开发利用方式（在城市规划许可范围内选取最佳利用方式）； Ⅲ、估计开发经营期（起点是取得估价对象的日期，即估价时点，终点是预计开发完成后的房地产经营结束口期）； Ⅳ、预测开发完成后的房地产价值（指开发完成时的房地产状况的市场价值）； Ⅴ、测算开发成本、税费和利润等（根据当地房地产价格构成情况分项测算）； Ⅵ、求取待开发房地产价格（采用现金流量折现法或传统计算利息的方法）。 |
难点 | 假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格。 |
