房地产估价
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房地产估价考点解析
房地产估价介绍
（1）房地产估价的基本概念
①房地产概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体；实体包括有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能；权益包括权利、利益和收益；区位包括地理位置坐标位置、周围环境和景观、与重要场所（如市中心、机场、车站、政府机关、同行业等）的距离及通达的便捷性等。
②房地产特性：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价值量大；流动性差；用途多样；相互影响
③房地产类型：
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按用途 |
居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途（机场、车站、医院、学校等）和综合房地产（具有前述两种以上用途）。 |
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按开发程度 |
生地、毛地、熟地、在建工程和现房。 |
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按是否产生收益 |
收益性房地产、非收益性房地产。 |
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按使用方式 |
销售、出租、营业和自用房地产。 |
（2）房地产估价目的
针对不同估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准。公开市场价值是指在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方自愿进行交易；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
（3）房地产估价原则
①合法原则；
②最高最佳使用原则；
③估价时点原则；
④替代原则；
⑤公平原则。
（4）房地产估价的主要方法
房地产估价方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法等。
①市场法
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市场法 |
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概念和理论依据 |
房地产价格形成的替代原理。 |
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对象 |
交易活跃的房地产。如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。 |
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操作步骤 |
Ⅰ、搜索交易实例：交易实例必须具有丰富性、真实性和完整性。 Ⅱ、选取3～10个可比实例：可比实例应是估价对象的类似房地产，且成交日期与估价时点接近、交易类型与估价日的吻合、成交价格正常或可修正为正常。 Ⅲ、建立可比价格基础：统一付款方式、统一采用单价、统一面积内涵、统一面积单位。 Ⅳ、交易情况修正：将特殊交易成交价格调整为正常交易价格。 Ⅴ、交易日期修正：将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格。 Ⅵ、房地产状况调整：将可比实例在其区位、权益、实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 Ⅶ、求取比准价格：把多个可比实例的实际成交价格调整后形成的比准价格，综合成一个最终的比准价格。 |
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难点 |
如何保证可比实例成交价格的客观合理性；如何对其各种因素进行修正或调整。 |
②成本法
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成本法 |
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概念和理论依据 |
生产费用价值论（商品的价格是由其生产所必要的费用决定的） |
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对象和条件 |
新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产 无收益又很少发生交易，有独特设计需要的房地产（学校、图书馆、体育场馆，医院、政府办公楼、军队营房、化工厂、码头、机场等） |
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操作步骤 |
Ⅰ、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料； Ⅱ、测算重新构建价格：重新构建价格是指在估价时点重新取得或开发全新状况的估价对象所需付出的客观成本和应获得的平均水平利润之和； Ⅲ、测算折旧∶估价对象为建筑物时需测算。估价上的“折旧”指市场价值的真实减损，非会计意义上的原始价值分摊、补偿或回收的“折旧”； Ⅳ、求取积算价格；积算价格=重新构建价格-折旧。 |
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难点 |
不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损，求取的难度较大。 |
③收益法
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收益法 |
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概念和理论依据 |
预期原理。 |
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对象和条件 |
有收益或有潜在收益的房地产（商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等） |
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操作步骤 |
Ⅰ、搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料（如估价对象及类似房地产收入、费用的数据资料）； Ⅱ、预测估价对象的未来收益（主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益和税前现金流量）；Ⅲ、求取回报率（累加法、市场提取法利排序插入法）或资本化率、收益乘数（市场提取法）； Ⅳ、选用适宜的收益法公式计算出收益价格（现金流量折现法或直接资本化法）。 |
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难点 |
求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。 |
④假设开发法
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假设开发法 |
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概念和理论依据 |
预期原理。 |
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对象和条件 |
具有投资开发或再开发潜力的房地产。 |
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操作步骤 |
Ⅰ、调查待开发房地产的基本情况； Ⅱ、选择最佳的开发利用方式（在城市规划许可范围内选取最佳利用方式）； Ⅲ、估计开发经营期（起点是取得估价对象的日期，即估价时点，终点是预计开发完成后的房地产经营结束口期）； Ⅳ、预测开发完成后的房地产价值（指开发完成时的房地产状况的市场价值）； Ⅴ、测算开发成本、税费和利润等（根据当地房地产价格构成情况分项测算）； Ⅵ、求取待开发房地产价格（采用现金流量折现法或传统计算利息的方法）。 |
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难点 |
假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格。 |
个人贷款知识点：房地产估价的市场法有哪些操作步骤？
个人贷款知识点：房地产估价的基本概念、目的、原则、主要方法是什么？
个人贷款知识点：房地产估价的成本法是指什么？
个人贷款知识点：房地产估价的基本概念、特性是什么？
个人贷款知识点：房地产估价成本法使用对象和条件是什么？
房地产估价考点试题
大咖讲解：房地产估价
概念和分类
个人住房贷款分类
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按照资金来源划分 |
自营性个人住房贷款：也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款。 公积金个人住房贷款：也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。 个人住房组合贷款：指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合，简称个人住房组合贷款。 |
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按照住房交易形态划分 |
新建房个人住房贷款。新建房个人住房贷款俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在住房一级市场上购买新建住房的贷款。 个人二手房住房贷款。个人二手房住房贷款是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 |
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按照贷款利率的确定方式划分 |
个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。 |
个人住房贷款的特征
个人住房贷款的特征：
①贷款期限长；
②大多以抵押为前提建立借贷关系；
③风险具有系统性特点。
个人住房贷款的发展历程
个人住房贷款的发展历程
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探索阶段 |
国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。 ①1985年，中国建设银行率先开办了土地开发和商品房贷款。 ②1987年，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。 ③1988年起，建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部。 |
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发展阶段 |
1997年，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。 1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。 |
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调控阶段 |
从2007年开始，住房信贷政策成为调控住房市场的重要工具之一。 2020年12月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号），建立了房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。 |
个人住房贷款的要素
个人住房贷款的要素
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贷款对象 |
具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。 申请人还须满足贷款银行的其他要求。例如： ①合法有效的身份或居留证明；②有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；③有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议，有符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件；④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；⑤贷款银行规定的其他条件。 |
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贷款利率 |
商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。 ①首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；②二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 个人住房贷款的计息、结息和重定价方式，由借贷双方协商确定。 采用浮动利率的商业性个人住房贷款，利率重定价周期最短为1年。 |
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贷款期限 |
由银行根据实际情况合理确定，最长期限为30年。 一般男性自然人的还款期限不超过65岁（符合条件可放宽至70岁） 一般女性自然人的还款年限不超过60岁（符合条件可放宽至65岁） |
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还款方式 |
个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。 贷款期限≤1年，借款人可采用一次还本付息法 贷款期限＞1年，可采用等额本息还款法和等额本金还款法 借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式 |
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担保方式 |
个人贷款业务以抵押担保为主。未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。 ①一手房贷款，开发商承担阶段性保证责任 ②二手房贷款，中介机构或担保机构承担阶段性保证责任 |
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贷款额度 |
个人住房贷款最低首付比例为20%。
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