贷前调查
贷前调查相关课程
贷前调查考点解析
贷前调查介绍
贷前调查
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方式和要求 |
审核借款申请材料；面谈借款申请人。 |
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内容 |
首付款证明； 借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%下（含55%）。 购房合同或协议； 担保材料； 贷款真实性。 |
贷前调查考点试题
大咖讲解：贷前调查
合作项目准入流程
（1）合作项目准入调查
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开发商资信调查 |
①房地产开发商资质调查； ②企业资信等级或信用程度； ③企业法人营业执照； ④会计报表； ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。 |
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项目调查 |
①项目资料的完整性、真实性和有效性调查； ②项目的合法性调查； ③项目工程进度调查； ④项目资金到位情况调查。 |
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对项目的实地考察 |
目的：①保证项目资料的真实性、合法性； ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内； ③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。 |
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撰写调查报告 |
报告内容：①开发商的企业概况、资信状况； ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析； ④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。 |
（2）合作项目准入审查和审批
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准入审查 |
准入审批 |
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①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性； ②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件； ③项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足； ④项目销售价格是否合理； ⑤项目销售前景是否良好； ⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素； ⑦调查报告内容和结论是否合理。 |
主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。 |
（3）签署合作协议
银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。
（4）合作后的管理
①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；
②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；
③借款人的入住情况及对住房的使用情况等；
④借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；
⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。
单笔贷款流程
（1）贷款的受理
①合法有效的身份证件；
②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
③合法有效的购房合同；
④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明，一般操作模式下，财产共有人在借款（抵押）合同上直接签字，可无书面声明；
⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；
⑥购房首付款证明材料；
⑦银行规定的其他文件和资料。
（2）贷前调查
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方式和要求 |
审核借款申请材料；面谈借款申请人。 |
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内容 |
首付款证明； 借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%下（含55%）。 购房合同或协议； 担保材料； 贷款真实性。 |
（3）审查与审批
（4）签约与发放
（5）支付管理
个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。
（6）贷后管理
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贷后检查 |
一手房贷款贷后检查的要点有：①开发商的经营状况及账务状况；②开发商涉诉情况；③项目资金到位及使用情况；④项目工程形象进度；⑤项目销售情况及资金回笼情况；⑥产权证办理的情况；⑦履行担保责任的情况；⑧开发商履行按揭合作协议的情况。 其他合作机构还应检查：①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。 |
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合同变更 |
经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。 个人住房贷款一般采用分期还款方式。 |
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贷款的回收 |
银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。 贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。 |
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贷款风险分类和不良贷款的管理 |
贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类是不良贷款。 不良贷款抵押物处置方式：与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分 |
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贷款档案管理 |
一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。 |
合作项目准入调查
合作项目准入调查
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开发商资信调查 |
①房地产开发商资质调查； ②企业资信等级或信用程度； ③企业法人营业执照； ④会计报表； ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。 |
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项目调查 |
①项目资料的完整性、真实性和有效性调查； ②项目的合法性调查； ③项目工程进度调查； ④项目资金到位情况调查。 |
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对项目的实地考察 |
目的：①保证项目资料的真实性、合法性； ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内； ③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。 |
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撰写调查报告 |
报告内容：①开发商的企业概况、资信状况； ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析； ④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。 |
合作项目准入审查和审批、签署合作协议和合作的管理
（1）合作项目准入审查和审批
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准入审查 |
准入审批 |
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①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性； ②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件； ③项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足； ④项目销售价格是否合理； ⑤项目销售前景是否良好； ⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素； ⑦调查报告内容和结论是否合理。 |
主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。 |
（2）签署合作协议
银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。
（3）合作后的管理
①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；
②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；
③借款人的入住情况及对住房的使用情况等；
④借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；
⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。
贷款的受理
贷款的受理
①合法有效的身份证件；
②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；
③合法有效的购房合同；
④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明，一般操作模式下，财产共有人在借款（抵押）合同上直接签字，可无书面声明；
⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；
⑥购房首付款证明材料；
⑦银行规定的其他文件和资料。
支付管理和贷后管理
（1）支付管理
个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。
（2）贷后管理
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贷后检查 |
一手房贷款贷后检查的要点有：①开发商的经营状况及账务状况；②开发商涉诉情况；③项目资金到位及使用情况；④项目工程形象进度；⑤项目销售情况及资金回笼情况；⑥产权证办理的情况；⑦履行担保责任的情况；⑧开发商履行按揭合作协议的情况。 其他合作机构还应检查：①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。 |
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合同变更 |
经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。 个人住房贷款一般采用分期还款方式。 |
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贷款的回收 |
银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。 贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。 |
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贷款风险分类和不良贷款的管理 |
贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类是不良贷款。 不良贷款抵押物处置方式：与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分 |
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贷款档案管理 |
一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。 |
