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支付管理和贷后管理

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支付管理和贷后管理考点解析

所属考试：银行从业

授课老师：李泽瑞

所属科目：初级个人贷款

考点标签：了解

所属章节：第三章个人住房贷款/第二节个人住房贷款流程/单笔贷款流程

所属版本：

支付管理和贷后管理介绍

（1）支付管理

个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。

（2）贷后管理

贷后检查	一手房贷款贷后检查的要点有：①开发商的经营状况及账务状况；②开发商涉诉情况；③项目资金到位及使用情况；④项目工程形象进度；⑤项目销售情况及资金回笼情况；⑥产权证办理的情况；⑦履行担保责任的情况；⑧开发商履行按揭合作协议的情况。其他合作机构还应检查：①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。
合同变更	经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。个人住房贷款一般采用分期还款方式。
贷款的回收	银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
贷款风险分类和不良贷款的管理	贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类是不良贷款。不良贷款抵押物处置方式：与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分
贷款档案管理	一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。

专题更新时间：2024/11/20 09:23:14

支付管理和贷后管理考点试题

单选题 1.下列关于个人住房贷款的还款方式的说法，错误的是（）。

A . 个人住房贷款的还款方式有分期还款和到期一次还本付息两大类

B . 还款方式变更需要根据银行的有关规定执行

C . 借款人采用何种还款方式，应根据贷款品种、贷款期限等条件，由银行决定

D . 还款方式应在借款合同中予以明确

去答题练习

单选题 2. 对于商用房贷款资金而言，银行应当采用( )方式向借款人交易对象(即借款人所购或租赁商用房的开发商)支付。

A . 借款人受托支付

B . 借款人委托支付

C . 贷款人委托支付

D . 贷款人受托支付

去答题练习

多选题 3.个人住房贷款档案包括的内容有（）。

A . 委托转账付款授权书

B . 房屋他项权利证明书

C . 符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件

D . 贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明

E . 借款人身份证件(居民身份证、户口本或其他有效证件)

去答题练习

单选题 4.在个人住房贷款的贷后管理中，就合同主体变更事项表述错误的是（）。

A . 经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本

B . 在抵(质)押登记变更等手续办妥后，经办人填写个人住房借款合同主体变更通知书，连同一份借款合同交会计部门办理有关借款主体变更事宜

C . 新合同借款利率按新合同利率约定执行

D . 新合同借款利率按原合同利率约定执行

去答题练习

多选题 5.在个人住房贷款业务的贷后检查中，对开发商和项目检查的要点包括（）。

A . 开发商的经营状况及财务状况

B . 项目资金到位及使用情况

C . 项目工程形象进度

D . 履行担保责任情况

E . 土地使用及建设工程规划的许可

去答题练习

大咖讲解：支付管理和贷后管理

李泽瑞

证券从业

银行从业

期货从业

经济学硕士、金融培训高级讲师，李泽瑞老师从事金融类考证培训，教学经验丰富，出口成“段子”，是一个让学员欲罢不能的很有个人风格的老师，江湖学员称被讲课耽误的“德云社”编外弟子。

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合作项目准入流程

（1）合作项目准入调查

开发商资信调查	①房地产开发商资质调查； ②企业资信等级或信用程度； ③企业法人营业执照； ④会计报表； ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
项目调查	①项目资料的完整性、真实性和有效性调查； ②项目的合法性调查； ③项目工程进度调查； ④项目资金到位情况调查。
对项目的实地考察	目的：①保证项目资料的真实性、合法性； ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内； ③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
撰写调查报告	报告内容：①开发商的企业概况、资信状况； ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析； ④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

（2）合作项目准入审查和审批

准入审查

准入审批

①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性；

②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件；

③项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足；

④项目销售价格是否合理；

⑤项目销售前景是否良好；

⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素；

⑦调查报告内容和结论是否合理。

主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。

（3）签署合作协议

银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。

（4）合作后的管理

①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；

②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；

③借款人的入住情况及对住房的使用情况等；

④借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；

⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。

高频

单笔贷款流程

（1）贷款的受理

①合法有效的身份证件；

②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；

③合法有效的购房合同；

④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明，一般操作模式下，财产共有人在借款（抵押）合同上直接签字，可无书面声明；

⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；

⑥购房首付款证明材料；

⑦银行规定的其他文件和资料。

（2）贷前调查

方式和要求

审核借款申请材料；面谈借款申请人。

内容

首付款证明；

借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%下（含55%）。

购房合同或协议；

担保材料；

贷款真实性。

（3）审查与审批

（4）签约与发放

（5）支付管理

个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。

（6）贷后管理

贷后检查	一手房贷款贷后检查的要点有：①开发商的经营状况及账务状况；②开发商涉诉情况；③项目资金到位及使用情况；④项目工程形象进度；⑤项目销售情况及资金回笼情况；⑥产权证办理的情况；⑦履行担保责任的情况；⑧开发商履行按揭合作协议的情况。其他合作机构还应检查：①合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；②其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。
合同变更	经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。个人住房贷款一般采用分期还款方式。
贷款的回收	银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
贷款风险分类和不良贷款的管理	贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类是不良贷款。不良贷款抵押物处置方式：与借款人协商变卖、向法院提起诉讼、申请强制执行依法处分
贷款档案管理	一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。

高频

合作项目准入调查

合作项目准入调查

开发商资信调查	①房地产开发商资质调查； ②企业资信等级或信用程度； ③企业法人营业执照； ④会计报表； ⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况； ⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
项目调查	①项目资料的完整性、真实性和有效性调查； ②项目的合法性调查； ③项目工程进度调查； ④项目资金到位情况调查。
对项目的实地考察	目的：①保证项目资料的真实性、合法性； ②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内； ③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
撰写调查报告	报告内容：①开发商的企业概况、资信状况； ②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； ③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析； ④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。