（1）信用风险表现形式
①还款能力：体现个人住房贷款借款人客观的财务状况。个人房贷浮动利率制度，借款人承担相当大利率风险，利率上升贷款违约可能性加大。
②还款意愿：借款人偿还贷款态度。
（2）信用风险防范措施
①加强对借款人还款能力的甄别（验证工资收入的真实性；验证租金收入的真实性；验证投资收入的真实性；验证经营收入的真实性）。
②深入了解客户还款意愿。
（1）贷款流程中的风险
贷款受理和调查 | 贷款受理 | 借款申请的主体资格；借款申请人提交的自律是否齐全 |
贷前调查 | 项目调查中的风险；借款人调查中的风险 | |
贷款审查和审批中的风险 | ①未按独立公正原则审批； ②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放； ③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。 | |
贷款签约和发放中的风险 | 合同签订的风险 | ①未签订合同或是签订无效合同。 ②合同文本中的不规范行为。 ③未对合同签署人及签字（签章）进行核实。 |
贷款发放的风险 | ①个人信贷信息录入是否准确；贷款发放程序是否合规。 ②贷款担保手续是否齐备、有效；抵（质）押物是否办理抵（质）押登记手续。 ③在发放条件不齐全的情况下放款； ④在资金划拨中的风险点包括会计凭证填制不合要求；未对会计凭证进行审查。 ⑤未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。 | |
贷款支付管理中的风险 | ①贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证； ②未按规定将贷款发放至相应账户； ③在未接到借款人支付申请、支付委托的情况下，直接将贷款资金支付出去； ④未详细记录资金流向和归集保存相关凭证。 | |
贷后管理中的风险 | ①未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查； ②房屋他项权证办理不及时； ③抵押人擅自对抵押物作出转让、再抵押、设定居住权或其他任何方式的处分； ④逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失； ⑤未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁，他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失； ⑥只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下、未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。 档案管理风险：档案资料使用未上市借阅审批登记制度；未按要求收集整理贷款档案资料；未核对“个人贷款档案清单”；未按规定保管借款合同。 | |
（2）法律和政策风险
借款人主体资格风险 | ①未成年人能否申请个人住房贷款的问题 未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。 银行不得办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。 ②外籍自然人能否办理住房贷款的问题 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。 |
合同有效性风险 | 格式条款无效的风险；未履行法定提示义务的风险；格式条款解释风险；格式条款与非格式条款不一致的风险。 |
担保风险 | 抵押担保的法律风险：抵押物的合法有效性；约定抵押物禁止转让的局限性；抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。 质押担保的法律风险：质押物的合法性；对于无处分权的权利进行质押；非为被监护人利益以其所有权利进行质押；非法所得、不当得利所得的权利进行质押等。 保证担保的法律风险：未明确连带责任保证，导致追索难度大；未明确保证期间或保证期间不明；保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力；借款人互相提供保证无异于发放信用贷款。 |
诉讼时效风险 | 由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据、导致诉讼中处于不利或被动的地位。 |
政策风险 | 对境外人士购房的限制；对购房人资格的政策性限制。 |
（3）操作风险的防范措施
①提高贷款经办人员职业操守和敬业精神；
②掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规；
③严格落实贷前调查和贷后检查：建立并严格执行贷款面谈制度；提高贷前调查深度；加强对贷款用途的审查；合理确定贷款额度；加强抵押物管理；完善股权管理；加强贷款合同管理；加强对贷款的发放和支付管理；强化贷后管理。
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