概念：个人住房贷款是指银行向自然人发放的，用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
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按照资金来源划分
| （1）自营性个人住房贷款，也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款。 （2）公积金个人住房贷款，也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。该贷款不以营利为目的，实行"低进低出"的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。因此，它是一种政策性个人住房贷款。 （3）个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合，简称个人住房组合贷款。 |
按照住房交易形态划分
| （1）新建房个人住房贷款。新建房个人住房贷款俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在住房一级市场上购买新建住房的贷款。 （2）个人二手房住房贷款。个人二手房住房贷款是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 |
按照贷款利率的确定方式划分 |
个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。 |
贷款期限长 | 购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额，因此，个人住房贷款相对其他个人贷款而言，金额较大，期限也较长，通常为 10 -20年，最长可达 30 年，绝大多数采取分期还本付息的方式。 |
大多以抵押为前提建立借贷关系 | 通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提条件发生的资金借贷行为。对于个人住房贷款的借款人而言，其目的是通过借款融资取得购买住房的资金，实现对住房的拥有；对于个人住房贷款的贷款人而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。因此，从融通资金的方式来说，个人住房贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系。 |
风险具有系统性特点 | 由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，因此风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，系统性风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的波动性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。 |
个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的个人贷款产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。我国个人住房贷款业务发展大致可分为三个阶段:
探索阶段 | 国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。1980 年，在全国城市房屋住宅工作会议上，住房商品化作为今后的工作设想被提了出来，同时提出了购房可分期付款的思路。 1985年，中国建设银行率先开办了土地开发和商品房贷款，成为国内最早开办住房贷款业务的国有商业银行。1987年，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。 |
发展阶段 | 1994年和1995年，中国人民银行先后印发《政策性住房贷款业务管理暂行规定》和《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》等文件，我国政策性和自营性住房信贷业务并行的信贷体系基本确立。个人住房贷款真正实现快速发展，应以1998年住房制度改革以及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布为标 志。1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为住房体制改革的基本方向，个人住房贷款业务逐步进入快速发展阶段。 |
调控阶段 | 2007年开始，住房信贷政策也成为调控住房市场的重要工具之一。国家根据宏观经济和住房市场景气程度的变化，通过调整贷款首付款比例、利率水平、贷款规模等要素，控制住房信贷的可获得性以及贷款成本，从而影响住房市 场的需求水平，起到熨平市场波动的作用。 过去十年，国家对房地产市场实施了多轮调控，住房信贷政策也经历从抑制到支持再到抑制的多次变化。当前，房地产市场进人新的调控阶段，即牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照"分类指导，因地施策"的原则，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，在热点城市和地区实施严格的个人住房贷款限贷政策。 |
贷款对象 | 个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。同时，申请人还须满足贷款银行的其他要求。例如: （1）合法有效的身份或居留证明; （2）有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力; （3）有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议，有符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件; （4）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人; （5）贷款银行规定的其他条件。 |
贷款利率 | 根据中国人民银行公告(【2019】第16号) ，商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率 (LPR) 为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 个人住房贷款的计息、结息和重定价方式，由借贷双方协商确定。其中，采用浮动利率的商业性个人住房贷款，利率重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。 |
贷款期限 | （1）个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为 30年。其中，个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的土地使用权剩余期限。 （2）一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65对于借款人己离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60、女55岁)，贷款期限不宜过长。 |
还款方式 | 个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日前一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。 |
担保方式 | 在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。阶段性保证人通常是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订了商品房销售贷款合作协议书。 在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。 |
贷款额度 | 个人住房贷款最低首付款比例为 20% ，具体有以下规定： （1）在不实施"限购"措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为不低于30% ;对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例。 （2）在实施"限购"措施的城市，居民购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%；对拥有1套住房井已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例为不低于 40%，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。 |
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