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2023年中级《个人贷款》学霸笔记：公积金个人住房贷款流程

作者：233网校-嗦粉放生菜 2023-10-02 00:57:12

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导读:公积金个人住房贷款是每年考试必考的知识点，本次内容主要讲解公积金个人住房贷款的贷款流程。

一、公积金个人住房贷款贷款流程

贷款的受理与调查	银行要先和公积金管理中心签订住房公积金贷款业务委托协议书，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后，才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。根据委托协议及公积金管理中心的具体要求，承办银行接受当地公积金管理中心委托，受托办理公积金借款咨询和申请，经办人员会告知借款人必须符合当地公积金管理中心规定的住房公积金贷款条件。
	借款人在符合基本条件后，还需要提供相关的补充申请材料，具体包括：	1、借款人及参贷人（共同还款人担保人）的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书； 2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位或派出所出具证明） ; 3、合法的商品房购房合同或协议； 4、借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明； 5、借款人已交付符合规定首付比例购房款的有效凭据； 6、有效的担保证明； 7、办理公积金个人住房贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订个贷合作协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手续。
	二手房办理是以所购住房作抵押担保，申请二手房公积金贷款的借款人，还须提供以下补充材料：	1、卖方身份证、户口簿复印件； 2、房产证原件和复印件； 3、由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告； 4、由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议； 5、由区级以上房产交易部门进行抵押登记
	根据委托协议，银行对借款人是否符合贷款条件，提供资料是否完整、有效，以及提供的担保是否合法、安全、可靠等进行调查和初审，提出初审意见银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明时间报送公积金管理中心。
贷款的审查与审批	贷前审查	借款人缴存住房公积金情况	借款人缴存住房公积金情况包括借款人是否建立住房公积金，是否按时足额缴存住房公积金，是否欠缴住房公积金等。
		借款用途	审核借款人提供的购买住房合同或协议，建造、翻建或大修自住住房的由城市规划行政管理部门、房地产行政管理部门出具的证明文件。
		借款内容	对借款人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，看其是否符合有关公积金个人住房贷款的规定。
		贷款资信审查	住房公积金管理中心应对借款人信用状况及偿还能力进行审查，并核实贷款担保情况，包括抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明，有关部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明等。
		住房公积金管理中心根据上述情况，对贷款进行审批对借款人信用较差、无还款能力或贷款担保不落实等，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款对信用良好、贷款担保属实的借款人，给予发放贷款，并确定批准额度、期限和利率等内容。
	贷款审批	登记台账	承办银行将通过初步审核的公积金贷款登记台账，按照公积金管理中心委托要求和管理规定，将贷款初步审核意见连同借款申请材料、面谈记录等公积金管理中心所需要的资料全部送交公积金管理中心审批。
		贷款审批	公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心，公积金管理中心作为贷款审批环节的执行者，对贷款额度、成数、年限作出最终的决策。
		核对或登记台账	承办银行取回公积金管理中心出具的审批意见和委托放款通知书后核对已登记台账。对于公积金管理中心受理贷款申请的，承办银行要跟踪公积金管理中心审批进程及时取回公积金管理中心出具的审批意见、委托放款通知书及贷款资料，并登记台账。
贷款的签约与发放	贷款的签约	合同签约	承办银行按照公积金管理中心委托放款通知书，审核预签合同或制作借款合同；落实借款人、住房置业公司等合同签约人在合同上盖章、签字（章），经有权签字人审核同意，在合同上加盖合同专用章及有权签字人个人名章，由承办银行经办人员录入并检查修改系统中的信息。
		担保落实	由承办银行办理与公积金贷款担保相关事宜，包括抵押登记手续和住房置业担保公司担保手续等。
		申领和拨存基金	承办银行按公积金管理中心审批后待放的公积金贷款金额，向公积金管理中心申请住房委托贷款基金公积金管理中心受理申请基金的申请和拨存住房委托贷款基金。承办银行为公积金管理中心建立住房委托贷款基金账户，根据公积金管理中心拨存委托贷款基金资金划转通知单划拨资金，核实委托贷款基金是否到账，并对住房委托贷款基金的使用、结余等方面进行统计管理，按委托要求定期与公积金管理中心对账，报送业务资料和报表等。
	贷款的发放	承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记（备案）手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。
支付管理	除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款必须采用委托支付的支付管理方式，即贷款资金必须由贷款银行以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金发放完贷款，承办银行向客户提供回单，并将有关放款资料报送公积金管理中心。
	支付操作要点包括	1、明确借款人应提交的资料要求； 2、明确支付审核要求； 3、完善操作流程； 4、合理确定流动资金贷款的受托支付标准； 5、要合规使用放款专户。
	贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。
贷后管理	按照公积金管理中心委托要求，承办银行定期（按日）将有关公积金管理中心的账户记账回单、公积金贷款回收、逾期及结清等资料移交和报送公积金管理中心，定期与公积金管理中心核对公积金个人住房贷款账务，协助催收贷款，及时结算住房委托贷款手续费。	（一）贷款检查	按照委托协议，承办银行应定期对公积金贷款的办理情况进行检查，检查内容包括业务操作的合规性、是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务、贷款账户的催收情况等。
		（二）协助催收贷款	承办银行应根据公积金管理中心的委托要求，协助公积金管理中心对贷款进行催收，及时向公积金管理中心报告情况。如果借款人违反了借款合同的约定而没有及时、足额地偿还贷款本息，贷款银行一般采取的催收措施为：（1）逾期 90 天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。 (2) 如果借款人超过 90 天不履行还款义务，会给借款人发出提前还款通知书，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。 (3) 如果在提前还款通知书确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，就抵押物的处置与借款人达成协议。 (4) 逾期 180 天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置；处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
		（三）对账工作	（1）与公积金管理中心对账：为了保证贷款业务的真实性和准确性，保障住房委托贷款资金的安全，承办银行应与公积金管理中心定期对账，核对公积金管理中心划拨基金与银行收到的基金是否一致；核对银行住房回收贷款本息金额与公积金管理中心收到的回收贷款本息是否一致。 (2) 与借款人对账：承办银行以定期（按月、按季、按年）寄发对账单或电子银行查询对账的形式与借款人进行账务核对。
		（四）基金清退和利息划回	承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。
		（五）贷款手续费的结算	按委托协议的约定，公积金管理中心应定期（每月、每季、每年）按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。
		（六）担保贷后管理	对已发放贷款，具备抵押登记（含预记）办理条件后，应及时办理抵押登记手续，并及时修改维护抵押登记信息，处理抵押物账务，并将他项权证移交入库；结清贷款的，对注销的抵押记相关资料进行核实审查，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。
		（七）贷款数据的报送	承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时向公积金管理中心报送公积金贷款数据、报表及其他资料，并确保报送资料的真实性、完整性和准确性。
		（八）委托协议终止	公积金管理中心与承办银行的委托贷款协议终止时，承办银行应清算住房委托贷款手续费，办理公积金管理中心存款账户的销户交易，最后移交和报送公积金管理中心账户记账回单及相关业务资料。
		（九）档案管理	贷款档案是贷款在申请、审查、发放和回收等过程中形成的文件和资料贷款发放后，经办人员应在定时间内，对贷款资料进行复查和清理，检查资料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序。