2024年银行从业《中级个人贷款》学霸笔记：个人商用房贷款的考点精讲

①商用房所占用土地使用权性质为国有出让，土地类型为商业、商住两用或综合用地；

②商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格；

③商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。

1）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65（不含）周岁；在境内工作、学习的境外个人还须满足我国关于境外人士购房相关政策；

2）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明） ;

3）具有良好的信用记录和还款意愿；

4）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

5）具有所购商用房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议；

6）已支付所购商用房市场价值50%（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例须在45%及其以上），并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据；

7）在银行开立个人结算账户；

8）贷款人规定的其他条件

1、对开发商及楼盘项目的调查

2、对借款人的调查 

贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、贷款风险因素等。

贷款审查完成后，应形成书面审查意见，连同申请材料一并送交贷款审批人进行审批。

对审批同意的贷款，借款人及保证人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署个人购房借款/担保合同，银行按规定要求办理贷款发放手续。

在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证，例如与开发商签订的购买合同或协议，是否符合合同约定条件。贷款资金支付后要做好有关细节的认定记录。

银行应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。

个人商用房贷款须采取受托支付的方式，银行须将贷款资金划转至开发商账户。

受托支付完成后，贷款经办行应详细记录资金流向，归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存。

个人商用房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及信贷管理部门共同负责。

1）贷款经办行贷后管理内容：包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。

2）信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。

①开发商不具备房地产开发的主体资格或实力经验不足；

②开发项目五证虚假或不全；

③项目市场定位不准或运营不当；

④开发商恶意套取贷款资金等；

⑤估值机构、地产经纪和律师事务所等中介机构不尽职或联合借款人欺诈银行骗贷等。

1、加强对开发商及合作项目审查在通过合作项目批量获取个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给银行商用房贷款带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。

2、加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理

1）具有合法、合规的经营资质；

2）具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位；

3）内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；

4）通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量等。

3、业务合作中不过分依赖合作机构银行与合作机构之间既有合作也有对立，正如银行关注自己的贷款能否安全收回一样，合作机构更关注自己的经营是否正常。

银行与合作机构虽然在合作协议中已经清晰地约定了双方的权利和义务，但当自身经营受到很大影响时，合作机构首先考虑的是自己如何渡过难关。

1、借款人还款能力发生变化

还款能力主要体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。

个人商用房贷款借款人还款能力变化主要包括：

1）借款人或保证人收入发生变化；

2）商用房经营情况发生变化：商用房所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁、项目经营情况恶化等，造成商用房商业价值或租金大幅下降，从而使依靠租金还款的借款人无力还款。

2、借款人还款意愿发生变化

在业务实践中，商用房经营情况变化也会导致借款人还款意愿变化，如经营环境恶化导致房屋价值大幅下跌，将直接降低借款人持续还款的意愿。

为防范个人商用房贷款信用风险，除参照个人住房贷款部分加强对工薪类借款人还款能力和还款意愿的调查分析外，还要做好对借款人经营收入及商用房项目运营前景调查。

商用房主要是用于盈利的经营性房屋，很多大金额个人商用房贷款的还款来源主要是借款人的经营性收入以及租金收入。

与工资收入相比，经营收入来源相对复杂，银行要加强对借款人经营收入的真实性和稳定性的关注，同时，要重点调查借款人所购商用房所在商业地段繁华程度以及其他商用房出租情况、租金收入情况，同时也要调查了解该地段的未来发展规划，是否会出现大的拆迁变动、经济发展重心转移等情况。

1、贷款受理与调查中的风险

2、贷款审查与审批中的风险

3、贷款签约与发放中的风险

4、贷款支付管理中的风险

5、贷后管理中的风险