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　　五、租赁合同　买卖不破租赁。

　　1.租赁合同期限的要求：

　　a.租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

　　b.租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　2.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。是登记备案制度，并不是租赁合同生效的要件。

　　3.租赁物的使用原则：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

　　a.承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

　　b.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　4.维修：

　　a.出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　b.承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

　　c.出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　5.转租：

　　a.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　b.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　1）经出租人同意，可以转租

　　例：甲为出租人，乙为承担人，乙又将房子出租给丙，乙为次承租人

　　①乙不得以丙未交租金为由，拒交租金给甲

　　②丙擅自进行了添附行为，乙可追究丙的违约责任但不得追究侵权责任，甲可追究丙的侵权责任但无法追究丙的违约责任

　　2）擅自转租

　　例：甲为出租人，乙为承租人，丙为次承租人

　　①甲可解除甲乙间的合同，而不能解除乙丙间的合同

　　②若乙声称其为出租人，当甲乙之间的合同解除导致乙丙间的合同无法履行，丙可追究乙的违约责任

　　若乙告诉丙转租事实，丙不追究乙的违约责任

　　③乙不得收取租金差价；若乙已获得租金差价，则应返还不当得利

　　6.孳息：租赁期间孳息归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　例：租牛，租赁期间生小牛，小牛归承租人。

　　7.支付租金：

　　a.承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　b.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　8.承租人的权利：

　　a.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　b.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　c.因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。（与保管合同比较）

　　d.承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

　　9.租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　10.优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　1）优先权的行使必须是同等条件；2）优先权不适用于拍卖

　　3）我国民法上的优先购买权

　　①《民法通则》第78条第3款和《民法通则意见》第92条规定的共有人的优先购买权；

　　②承租人的优先购买权与共有人的优先购买权冲突时，以共有人为先。因为，共有人的优先购买权源于所有权——物权，承租人的优先购买权源于债权，物权优先于债权。

　　4）优先购买权仅适用于房屋的租赁合同；而买卖不破租赁适用于一切的租赁合同。

　　5）出租人在出卖之前的合理期限内的通知义务

　　①《民法通则意见》第118条规定提前三个月，《合同法》实际改变了这个规定

　　②《民法通则意见》第118条规定出租人侵害了承租人的优先购买权时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效

　　六、融资租赁合同

　　承租人选定出卖人和租赁物，出租人买得该物并由出卖人向承租人交付租赁物，承租人支付价金，并根据约定享有返还租赁物或取得租赁物所有权之选择权的合同。

　　例：甲自己买车，并将车租给丙，此时为买卖＋租赁两个合同；出卖人+租赁物均由买受人选择，是两个独立合同；若承租人选择租赁物＋出卖人，则为融资租赁一个合同。

　　1.融资租赁合同应当采用书面形式。

　　2.出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。（享有买受人权利，但不享有买受人义务）承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。没有约定，根据融资租赁合同性质，享有货物检查权。

　　3.出租物的所有权及归属：

　　a.出租人享有租赁物的所有权，承租人破产的，租赁物不属于破产财产。

　　b.出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。

　　4.承租人与出租人的权利义务：

　　a.根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。

　　b.租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

　　c.承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。

　　d.承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。（租赁合同则不然）

　　5.租金支付：

　　a.承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回租赁物。

　　b.当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。