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　　四、居住权（重点）

　　1.概念：

　　1）居住权是指居住权人占有、使用他人享有所有权的住房及其附属设施的权利。

　　2）依照居住权的设立根据，可以将其划分更为法定居住权和意定居住权两类。

　　3）法定居住权直接根据法律的规定设定和产生。意定居住权则根据房屋所有人的遗嘱、遗赠或者按照合同约定等设立和产生。

　　4）设立居住权，应当向登记机构申请住居住权登记。

　　2.居住权的行使

　　1）居住权人应当合理使用住房及其附属设施。

　　2）居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。

　　3）居住权不得转让和继承。

　　4）居住权人不得将居住的房屋出租，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。

　　5）住房所有权人应当保障居住权人对住房及其附属设施占有、使用的权利。

　　6）居住权对部分住房享有居住权的，可以使用该住房的共有部分。

　　7）居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。

　　8）居住权的期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。

　　3.居住权的消灭事由：

　　1）居住权人放弃居住权的。

　　2）居住权期间届满的。

　　3）解除居住权关系的条件成就的。（合同中约定）

　　4）居住权被撤销的。

　　5）住房被征收的

　　6）住房灭失的。获得赔偿金的，应给与补偿或安置。

　　五、典权（重点）

　　1.典权是指典权人支付典价而占有、使用、收益出典人不动产的权利。（房屋、土地等）

　　2.法律特征：

　　1）典权是一种以不动产为对象的无权。

　　2）典权的设定需要典权人支付典价。

　　3）典权需要转移典物占有。典权人取得典物的占有权，可以直接占有典物，也可以间接占有典物。

　　4）典权既有益物权的内容，也有担保物权的内容。即可实现使用价值，又可享有交换价值。

　　3.典权人的权利和义务

　　1）占有、使用、收益典物的权利。

　　2）处分典物的权利。

　　如转典或出租典物等。转典是指典权人将典物在出典给第三人。典权人对典物因为转典所遭受的损害，应当向出典人承担法律责任。

　　3）转让典权的权利。

　　除非合同中另有约定，否则典权人有权自主决定将典权让与他人。典权让与之后，原典权人与出典人之间的典权关系终止，原典权人的典权让人概括承受。

　　4）优先购买的权利。

　　典权人的该优先购买权不能对抗共有人等享有的法定优先购买权。

　　5）请求偿还费用的权利。

　　典权人未典物的保养、维修、改良等所指出的有益费用，有权请求出典人返还。

　　4.出典人的权利和义务：

　　1）收取典价的权利。

　　2）依法处分典物的权利。

　　典物虽然转由典权人占有，但出典人仍然是典物的所有人，有权处分典物，如转让典物火灾典物上设定抵押等。典权人的权利可继续对抗典物的受让人等第三人。同时，出典人对典物的处分受到一定的限制，即不得再在典物上设定与典权相抵触的权利，出典人对典物的处分不得损害典权人的利益。

　　3）回赎典物的权利。

　　出典人回赎典物的权利被称为回赎权。

　　4）出典人承担的主要义务是对典物的瑕疵担保义务。

　　5.典权的消灭

　　典权消灭的特殊原因有多种，如回赎、找贴、作绝、别卖等。

　　1）回赎，是指出典人向典权人提出以支付原典价消灭典权的单方行为。出典人回赎典物的权利应当在有效存续期间内行使。如果没有关于回赎期限的明确约定，出典人可以在出典后30年内随时回赎。出典人回赎典物向典权人支付约定的典价。双方对回赎的典价发生争议时，则可综合考虑客观情况，以典价为实物折算出回赎应支付的价款。

　　2）找贴，是指典权存续期间，出典人将典物所有权让与典权人，找回典物当时的市场价格与典价之间的差额，以消灭典权。

　　3）作绝，是指附有期限的典权在明示的回赎期限届满时，因出典人没有回赎典物而归于消灭，直接由典权人取得典物所有权。

　　4）别卖，是指回赎期限届满时，出典人没有回赎典物，典权因典物被依约别卖给第三人而归于消灭。

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