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　　三、用益物权
　　（一）国有土地使用权
　　1、国有土地使用权的概念
　　民事主体在法律允许的范围内对国有土地享有占有、使用和收益的权利。
　　2、国有土地使用权的特征
　　（1）从国有土地所有权中派生出来；
　　（2）由专门法律设定的他物权；
　　（3）是具有排他性的他物权。
　　3、国有土地使用权的行使
　　（1）出让和转让
　　出让：国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。
　　出让的标的必须是国有土地，集体土地所有者不得自行出让集体所有的土地；
　　出让方式为：协议、招标、拍卖；
　　出让期限：商业用地50年，住宅用地70年。
　　转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为。
　　转让方式：出售、交换、赠与
　　转让价格：协议
　　转让期限：自出让之日起连续计算。
　　（2）划拨：国家无偿将国有土地使用权拨付给使用人，依据行政行为而使使用人取得国有土地使用权。

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