五、共有
(一)共有的概念与特征
共有就是两个或两个以上的民事主体对同一项财产共同享有所有权。其中，共同所有权的享有者称为共有人，而其标的则称为共有物。
共有的主要法律特征可以概括为：
首先，从主体看，共有的主体是两个或两个以上。
其次，从客体看，共有的财产只能是同一项财产。共有是一个所有权同时归几个主体享有。
最后，从引起的民事法律关系看，共有除引起共有人与非共有人之间外部的民事法律关系外，同时还必然引起共有人之问内部的民事法律关系。在共有关系内部，共有人或是对共有财产共同享有权利、承担义务(共同共有)，或者按照各自的份额，对其财产分享权利，分担义务(按份共有)。在共有关系外部，共有人作为单一的权利主体，同共有关系以外的民事主体发生财产所有关系。
(二)共有的种类
1.按份共有
按份共有是指按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。
例如三个农户共有出资购买一辆汽车跑运输。甲户出资50000元，乙户出资40000元，丙户出 资70000元，便形成了按份共有。在支付了司机和其他费用后利润的分配，便在三户之间按5：4：7进行。
按份共有的具体比例由共有人决定，如按出资比例决定。《最高人民法院关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见(修改稿)》第91条规定：对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。
(1)按份共有的特征
按份共有的特征有二：一是共有人在共有关系中享有的权利和承担的义务是以其在共有财产中一定的份额为依据的。二是按份共有发生的根据是法律规定或当事人的协议。
(2)按份共有权的行使原则
按份共有人在行使按份共有权时，应遵循以下几个原则：
①是协商一致的原则。对于按份共有权的行使，共有人事先有协议的，应当按照协议办理;没有协议或协议不明确的，应当在平等的基础上通过协商达成协议;经过协商仍然无法达成协议，而又急需办理的，可以按照拥有共有财产份额一半以上的共有人的意见做出决定，但不得损害其他共有人的合法利益。
②是优先购买权原则。每个按份共有人均有权要求将自己的份额分出或转让。但在转让时，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。不过，按份共有人行使优先购买权应该在法定的3个月期限内，否则丧失其优先购买权。
③分割请求权原则。各按份共有人对于共有物有分割请求权。所谓分割，是指共有人分出其份额的行为。不过，以有偿移转给共有人之外的第三人为目的的分割，则须受共有人优先购买权的限制。
④在份额上可设定担保物权。按份共有人可就其共有权份额，设定抵押权。
⑤物上请求权。当共有物受到妨害时，各共有人单独并且共同地享有物上请求权，包括停止分割、防止妨害和排除妨害、恢复原状和返还原物的请求权。
⑥是按份共有财产的分割必须保持财产的使用价值。在分割共有财产时，在不损害财产经济价值的前提下，根据具体情况可以采取实物分割、变价分割、作价补偿等三种办法。具体讲，如果共有财产是不可分物，应用作价补偿的方法分割，由愿意取得该项财产的共有人给予其他共有人以货币补偿;如果各共有人均不愿意取得共有财产，应将其变价，共有人按份额领取价金;一般只有在共有财产为可分物时，才能采取实物分割的办法。
2.共同共有
共同共有，是指共有人对共有财产平等地、不分份额地享有权利并承担义务的一种共有关系。 (1)共同共有关系的特征
共同共有的基本特征有三：一是各共有人对共有财产共同平等地享有所有权，没有份额之分，各人的份额只有在分割时才能确定。二是财产共有关系随着共同关系的解除而消灭。所谓的共同关系，主要有共同劳动、共同经营、共同生活关系。三是共同共有财产随着共同关系的终止而分割，比如在夫妻离婚、分家析产、遗产继承时等。
(2)共同共有财产争议的处理原则
处理共同共有财产争议应遵循以下三个原则：
①对于共有财产，如果不能证明是按份共有，应认定为共同共有。 ②共同共有人只有在共有财产分割时才能确定自己的财产份额。 ③对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，按等分原则处理，并且考虑共有人对
共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生活、生产的实际需要。共同共有不存在优先购买权问题，但共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买的，应当予以支持。
(三)共有财产的管理和分割
1.共有财产的管理。
共有人对共有财产享有管理权。在按份共有中，虽然各个共有人按照各自的份额享有权利、承担义务，但是每个共有人对共有财产都有管理的权利。在共同共有中，由于共有人权利不分份额，每个共有人对共有财产都有管理权。
2.共有财产的分割。
(1)按份共有财产的分割。
分割共有财产时，在不损害财产经济价值的前提下，根据具体情况可以采取实物分割、变价分割、作价补偿等三种办法。具体讲，如果共有财产是不可分物，应用作价补偿的方法分割，由愿意取得该项财产的共有人给予其他共有人以货币补偿;如果各共有人均不愿意取得共有财产，应将其变价，共有人按份额领取价金;一般只有在共有财产为可分物时，才能采取实物分割的办法。
(2)共同共有财产的分割。
共有人之间有协议的，按协议处理;没有协议的，按等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生活、生产的实际需要。共同共有财产分割的，共有人之间不存在优先购买权。
六、相邻关系
(一)相邻关系与相邻权的概念
相邻关系是指相互毗邻的不动产的所有权人或使用人，在行使不动产的所有权和使用权时，给予相邻人便利和接受相应限制而发生的权利义务关系。
相邻权是指相邻中的一方请求他方给予便利和方便的权利。
从相邻的概念可以看出，在主体上相邻必须是在两个或两个以上的相邻人之间发生，单个人不存在相邻关系;在内容上相邻权主要是请求他方给予便利，而与非相邻方无关;从客体上看相邻权是行使不动产权利所体现的利益。即各方相邻人既实现自己的合法利益，又照顾到相邻方的利益。
(二)具体的相邻关系及其处理原则
不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
1.相邻施工占地关系。相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应责令其及时清理现场、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。
2.相邻截水关系。一方堵截或独占自然流水，影响他方正常生产，生活的，他方有权请求排除妨碍，造成他方损失的应赔偿。
3.相邻排水关系。相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许，但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，因向他方土地排水而毁损或可能毁损他方财产的，他方可要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
4.相邻通行关系。一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许。因此给对方造成损失的，应当给予赔偿。对于一方所有的或使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或恢复原状的，应予支持，但有条件另开通道的，也可另开通道。
5.相邻防险关系。相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应分情况，责令其消除危险、恢复原状、赔偿损失。
《民法通则》第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
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