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第五章 其他相关税收法律制度
本章重要考点回顾
一、房产税
(一)房产税的纳税人
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人。
【提示1】纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
【提示2】房产出典的,承典人为纳税人;房产出租的,房产产权所有人(出租人)为纳税人。
【提示3】房地产开发企业建造的商品房,在出售之前不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。
(二)房产税的征税范围
【提示1】不包括农村的房屋;也不包括独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)。
(三)房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算
计税方法 |
计税依据 |
税率 |
税额计算公式 |
从价计征 |
房产余值 |
1.2% |
全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% |
从租计征 |
房产租金 |
12% |
全年应纳税额=租金收入×12%(或4%) |
【提示2】投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待:
1.以房产投资联营,投资者参与投资利润分红、共担风险的,按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
2.以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,视同出租,按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
【提示3】对融资租赁的房屋——以房产余值计征房产税。
(四)房产税的税收优惠
(五)纳税义务发生时间
1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。
2-8项.均为………之次月
二、契 税
(一)契税的纳税人——权属的承受人
契税的纳税人,是指在我国境内承受 “土地、房屋权属”的单位和个人。
(二)契税的征税范围
契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的,不征收契税。契税的征税范围具体包括:
1.国有土地使用权出让
2.土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)
【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3.房屋买卖
4.赠与
5.交换
6.特殊情况——视同转移
(三)契税的计税依据、税率和应纳税额的计算
重点:契税的计税依据
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——成交价格作为计税依据。
2.土地使用权赠与、房屋赠与,由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格确定。
3.土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的“价格差额”。
【特别掌握】交换价格不相等的,由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的,免征契税。
4.以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时,以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。
(四)契税的税收优惠
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