二、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算
（一）房产税的计税依据
房产税的征收方式分为从价计征和从租计征两种。
1.从价计征：房产余值为计税依据。
计税余值＝房产原值×（1－10%～30%）
（1）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（2）房屋附属设备和配套设施的计税规定：
①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（3）投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：
①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
提示：对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
2.从租计征
房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。
【例题·判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（ ）（2009年）
『正确答案』√
（二）房产税的税率及计算（重点）
1.两种计税方法
（1）从价计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。
（2）从租计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。
| 计税方法 |
计税依据 |
税率 |
税额计算公式 |
|
从价计征 |
房产余值 |
1.2% |
全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% |
|
从租计征 |
房产租金 |
12% |
全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%） |
【例题·单选题】某企业2009年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。该企业2009年度应缴纳的房产税税额为（ ）万元。（2009年）
A.18
B.33.6
C.42
D.48
『正确答案』C
『答案解析』根据规定，从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。该企业2009年应缴纳的房产税＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（万元）
【例题·单选题】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2009年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2009年应纳房产税额为（ ）。
A.1.652万元
B.0.816万元
C.0.516万元
D.1.632万元
『正确答案』D
『答案解析』（1）开餐馆的房产应纳房产税＝20×（1－20%）×1.2%＝0.192（万元）；（2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税＝1×12×12%＝1.44（万元）；（4）应纳房产税＝0.192＋1.44＝1.632（万元）。
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