二、契税法律制度
契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。
(一)契税纳税人和征税对象
1．纳税人
契税的纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
【提示1】纳税人包括外商投资企业等涉外单位及个人。
【提示2】土地、房屋权属转移时，承受方(买方)缴纳契税，转让方(卖方)缴纳营业税、土地增值税等。
2．征税对象【★2009年单选题命题点】契税的征税对象是在我国境内转移土地、房屋权属的行为。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。具体包括：
表5．2契税的征税对象
| 属于契税征税对象的项目 |
不属于契税征税对象的项目 |
|
(1)国有土地使用权出让 |
(1)土地、房屋的典当、继承、分拆(分割)、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围 |
(二)契税计税依据【★2011年、2010年单选题命题点】
1．买卖：以成交价格作为计税依据。
2．赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3．交换
(1)交换价格不相等的，价差作为计税依据，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；
(2)交换价格相等的，免征契税。
4．划拨土地使用权。经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
(三)契税税率和应纳税额的计算【★2011年单选题命题点】
1．契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。
2．应纳税额＝计税依据×比例税率(3%～5%)。
【例题2·单选题】某省一体育器材公司于2010年10月向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格80万元。该运动员随后以70万元的价格将奖励住宅出售，当地契税适用税率为3%。该运动员应缴纳的契税为（ ）万元。
A．2.4
B．2.1
C．4.5
D．0
【答案】A
【解析】本题考核契税的征税范围和计税依据。以获奖方式承受房屋权属的，属于契税的征税范围，并由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定征收。由于契税是属于买方税，房屋出售的，出售方不缴纳契税。应纳契税＝80×3%＝2.4(万元)。
(四)契税的税收优惠
1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；
2．城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；
3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；
4．土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税。由省、自治区、直辖市人民政府确定；
5．纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
(五)契税征收管理
1．契税纳税环节契税的纳税环节是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2．契税纳税期限：纳税义务发生之日起10日内。
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