2012年初级会计职称考试《经济法基础》第五章 其他相关税收法律制度
知识点二、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算
（一）房产税的计税依据（掌握）
房产税的征收方式：从价计征和从租计征
1.对经营自用的房产——从价计征，即以房产余值为计税依据
房产余值＝房产原值×（1－扣除比例10%～30%）
（1）房产原值：纳税人会计账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价
自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
（2）房产余值：房产的原值减除规定比例后的剩余价值
（3）房屋附属设备和配套设施的计税规定
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（4）对于投资联营的房产的计税规定
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情形 |
税务处理 |
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①以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的 |
从价计征：按房产余值作为计税依据 |
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②对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的 |
从租计征：以出租方取得的租金收入为计税依据 |
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③对融资租赁的房屋 |
从价计征：以房产余值为计税依据 |
（5）居民住宅内业主共有的经营性房产的计税规定
由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的依房产原值减除10%～30%后的余值计征；出租房产的，依照租金收入计征。
2.出租的房产——从租计征，即以房屋出租取得租金收入为计税依据
对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定标准租金额从租计征。
纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，由税务部门核定其应纳税额。
（二）房产税的税率——比例税率（熟悉）
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从价计征 |
1.2% |
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从租计征 |
12% |
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对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税 |
（三）房产税应纳税额的计算（掌握）
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计税方法 |
计税依据 |
税 率 |
税额计算公式 |
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从价计征 |
房产计税余值 |
1.2% |
全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% |
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从租计征 |
房屋租金 |
12%（个人出租住房为4%） |
应纳税额＝租金收入×12%（或4%） |
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