四、不定项选择题
甲房地产开发公司(有建筑资质)2017年自行建造10栋规格相同的住宅楼，其中7栋直接对外销售，1栋自用为售楼中心，1栋已经对外出租，1栋住宅楼对外抵押给银行。与这10栋住宅楼相关的成本、费用如下：
(1)支付地价款1400万元；
(2)取得土地使用权时缴纳契税42万元；
(3)发生前期拆迁补偿费150万元，直接建筑成本2100万元；
(4)开发销售期间发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过按同期同类银行贷款利率计算的金额，但不能按项目准确分摊)。
已知：甲公司所在地的省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为9％。
要求：
根据上述资料，分别回答下列问题。
1、根据土地增值税法律制度的规定，下列选项中，需要征收土地增值税的是( )。
A．直接对外销售的7栋住宅楼
B．自用为售楼中心的1栋住宅楼
C．用于对外出租的1栋住宅楼
D．用于对外抵押的1栋住宅楼
参考答案：A
参考解析：(1)选项A：土地增值税是对“转让”“国有”土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。(2)选项BC：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。(3)选项D：房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。
2、 根据房产税法律制度的规定，下列表述中，正确的是( )。
A．甲公司自用为售楼中心的住宅楼，应征收房产税
B．甲公司自用为售楼中心的住宅楼，不征收房产税
C．甲公司对外出租的住宅楼，不征收房产税
D．甲公司用于对外销售的住宅楼，在出售前，不征收房产税
参考答案：A,D
参考解析：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
3、 根据土地增值税法律制度的规定，甲公司在计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用为( )万元。
A．110
B．232．60
C．265．82
D．332．28
参考答案：B
参考解析：(1)对外销售的建筑面积占整个项目可售面积的比例为70％，相关扣除项目金额应当与其配比；(2)允许扣除的房地产开发费用=[(1400+42)+(150+2100)]×70％×9％=232．60(万元)。
4、 根据土地增值税法律制度的规定，下列表述中，正确的是( )。
A．甲公司应当主动进行土地增值税清算
B．主管税务机关可以要求甲公司进行土地增值税清算
C．主管税务机关无权要求甲公司进行土地增值税清算
D．甲公司应向房地产所在地主管税务机关缴纳土地增值税税款
参考答案：B,D
参考解析：(1)选项A：纳税人“应当主动”进行土地增值税清算的情形：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。(2)选项BC：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
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