一、考情分析
【考试地位】10分左右
【重要星级】★★
【内容概述】纳税人、征税范围、应纳税额的计算、税收优惠和纳税义务发生时间
二、入门知识点
模块一：房产税、契税、土地增值税
（一）房产税
1、纳税人
一般情形 | 1、在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人 【注意】包括产权属集体和个人所有的：集体单位和个人 | |
其他情形 | 2、产权出典的：承典人 | |
3、产权所有人、承典人均不在房产所在地的 | 代管人or使用人 | |
4、产权未确定以及租典纠纷未解决的 | ||
5、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产：使用人 | ||
2、征税范围
征税范围 | 1、城市 | 房屋 【注意】 1、房地产开发商建造的商品房： （1）出售前：不征 （2）出售前已使用、出租、出借：征税 2、独立于房屋之外的建筑物：不征 （比如说：围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外泳池） |
2、县城 | ||
3、建制镇 | ||
4、工矿区 【注意】不包括农村 |
3、房产税税率及应纳税额计算
计税方法 | 计税依据 | 税率 | 应纳税额计算 |
从价计征 | 房产余值 | 1.2% | 房产原值×（1－扣除比例）×1.2% |
从租计征 | 房产租金 | 12%or 4% | 租金收入×12% or 4% |
【注意】暂减按4%税率征收的两种情形：
（1）个人出租的居民住房，不区分用途
（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房
4、从价计征的特殊情况
具体情形 | 计税依据的规定 | |
房屋附属设备和配套设施 | 与房屋不可分割、不可随意移动的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 | 计入房产原值 |
对原有房屋进行改建、扩建 | 相应增加房屋原值 | |
更换房屋附属设备和配套设施的 | 加新减旧 | |
投资联营的房产 | 参与利润分红，共担风险 | 依房产余值 |
收取固定收入，不承担联营风险 | 依房产租金 | |
融资租赁房屋 | 依房产余值 | |
业主共有的经营性房产 | 自营的 | 依房产余值 |
出租的 | 依房产租金 | |
（二）契税
1、纳税人
在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人
2、征税范围——关键点是“不动产的所有权是否转移”
3、税率、计税依据和应纳税额
情形 | 计税依据 | 税率 | 应纳税额 |
买卖 | 不含增值税的成交价格 | 3%——5% | 计税依据×税率 |
赠与 | 核定价格 | ||
互换 | 差额 | ||
划拨 | 补交的土地使用权出让费用或土地收益 |
（三）土地增值税
1、一般规定
征收的 | 1、国有土地使用权转让 【注意】出让——不征税 |
2、地上建筑物及其他附着物所有权变动 | |
3、有偿转让房地产 | |
不予征税的情形 | （1）以继承无偿转让房地产 |
（2）两种房地产赠与行为： ①赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 ②赠与其他社会福利、公益事业的 |
2、特殊规定
企业改制重组 | （1）企业发生整体改制的（不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务），对改制前的企业将国有土地、房地产转移、变更到改制后的企业：× |
（2）两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业：× | |
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业：× | |
（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业：× 【注意】上述政策不适用于房地产开发企业 | |
房地产企业将部分房地产转为自用or出租，若产权未变：× | |
房地产交换 | （1）单位之间：√ |
（2）个人间交换自有居住用房的：免征 | |
合作建房 | （1）自用：暂免 |
（2）转让：√ | |
房地产出租：× | |
房地产抵押 | （1）抵押期间：× |
（2）抵押期满后： ①清偿本息：× ②以房地产抵债：√ | |
房地产代建行为：× | |
房地产重新评估：× | |
土地使用者处置土地使用权（实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益）：√ | |
3、土地增值税计税依据
土地增值税计算时的扣除项目及金额的确定是难点也是一个小重点。如果是同时备考注会的考生，该部分在初级阶段一定要打好基础，因为土地增值税是注会税法的主观题考点。点击立即学习＞＞
模块二：城镇土地使用税
1、纳税人、税率和计税依据
纳税人 | 1、拥有土地使用权的单位或个人； 2、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人or实际使用人缴纳； 3、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税; 4、土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。 【总结】谁受益 谁纳税 |
税率 | 实行有幅度的差别定额税率，且每个幅度税额差距为20倍 |
计税依据：实际占用的土地面积 | 1、凡由 省级人民政府确定的单位组织 测定土地面积的，以测定的土地面积为准 |
2、尚未组织测定，但纳税人 持有政府部门核发的 土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准 | |
3、尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整 | |
年应纳税额 | 实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 |
2、纳税义务发生时间（只有第5非“次月”）
情形 | 纳税义务发生时间 |
购新房 | 自房屋交付使用之次月起缴纳 |
购存量房 | 自办理权属变更、变更登记手续、登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳 |
出租、出借房产 | 自交付出租、出借房产之次月缴纳 |
以出让或转让有偿取得土地使用权 | 合同约定→合同签订次月起缴纳 |
新征用耕地 | 自批准征用之日起满一年时开始缴纳 |
新征用的非耕地 | 自批准征用之次月起缴纳 |
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