【考点1】房产税（★★★）
1、房产税的纳税人
房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。
【注意】不含农村。
具体情况 | 谁是纳税人？ |
产权属于国家所有的 | 经营管理的单位 |
产权属于集体和个人的 | 集体单位和个人 |
产权出典的 | 承典人 |
房产出租的 | 房产产权所有人（出租人） |
产权所有人、承典人均不在房产所在地的 | 房产代管人或者使用人 |
产权未确定以及租典纠纷未解决的 | |
居民住宅区内业主共有的经营性房产 | |
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产 | 使用人 |
2、房产税的征税范围
房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。 （不含农村）
【解释】独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。
【注意】房地产开发企业建造的商品房：
（1）出售前 | 不征收房产税 |
（2）出售前房地产开发企业已使用或出租、出借 | 征收房产税 |
3、房产税的计税依据（按年计征）
（1）从价计征
应纳税额=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
【注意】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）从租计征
应纳税额=租金收入（包括货币收入和实物收入）×12%（或4%）
【解释】出租房产计征房产税的租金收入不含增值税。
【注意】税率为“4%”的具体情况：
①对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；
②对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
（3）以房产投资联营
①投资者参与投资利润分红、共担风险的，房产所有权已经转移给被投资方。（真投资） | 被投资方按照房产余值作为计税依据计征房产税。（从价） |
②投资者收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，房产所有权未发生转移。（假投资） | 投资方按照“租金收入”作为计税依据计征房产税。（从租） |
（4）融资租赁
融资租赁房屋的房产税，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
【2022年新增税收优惠】
①供热（2022年新增）
类型 | 具体情况 | 房产税 |
供热企业（如：自供热单位） | 为居民供热所使用的厂房 | 免税 |
其他厂房 | 征税 | |
专业供热企业（如：热力公司） | 专业供热企业 | 专业供热企业 |
②个人、租赁企业
自2021年10月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
【解释】“专业化规模化住房租赁企业”的标准：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。
【考点2】契税（★★★）
1、契税的纳税人
在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。
【解释】“承受”指：受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。
2、契税的征税范围
征税范围 | 纳税人 |
土地使用权出让 | 承受方 |
土地使用权转让（出售、赠与、互换等） | |
房屋买卖、赠与、互换 | 承受方 |
以土地、房屋权属作价投资（入股） | 被投资方 |
以土地、房屋权属抵债 | 债权人 |
以获奖方式承受土地、房屋权属 | 获奖人 |
因共有不动产份额变化导致土地、房屋权属转移 | 承受方 |
因共有人增加或者减少导致土地、房屋权属转移 | |
法律文书或监察文书导致土地、房屋权属转移 |
【注意】不属于契税征税范围的有：土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为。（因为权属均未发生转移）
3、契税的计税依据
交易类型 | 计税依据 | |
买卖 | 土地使用权出让和出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。（不含税价） | |
赠与 | 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 | |
互换 | 土地、房屋互换，其计税依据为所互换土地使用权、房屋的价格差额。 ①互换价格不相等的，由支付差额的一方缴纳契税； ②互换价格相等的，计税依据为零，免征契税。 | |
划拨 | 变更土地性质 | 以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。 |
变更土地性质+卖房地产 | 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 | |
卖房地产 | 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 | |
【考点3】土地增值税（★★★）
1、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2、土地增值税的征税范围
（一）一般规定
1、国有土地使用权转让
2、地上建筑物及其他附着物所有权变动
3、有偿转让房地产
【注意】不予征税的情形：
（1）以继承无偿转让房地产；
（2）两种房地产赠与行为：
①赠与直系亲属或承担直接赡养义务人
②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
（二）特殊规定
1、房地产企业将部分房地产转为自用or出租，若产权未变：× | |
2、房地产交换 | （1）单位之间：√ |
（2）个人间交换自有居住用房的：免征 | |
3、合作建房 | （1）自用：暂免 |
（2）建成后转让：√ | |
4、房地产出租：× | |
5、房地产抵押 | （1）抵押期间：× |
（2）抵押期满后： ①清偿本息：× ②以房地产抵债：√ | |
6、房地产代建行为：× | |
7、房地产重新评估：× | |
8、土地使用者处置土地使用权（实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益）：√ | |
3、新建房地产土地增值税应纳税额的计算
第一步：计算扣除项目金额
第二步：计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目金额
第三步：计算增值率=增值额÷扣除项目金额
第四步：根据增值率确定适用的税率
第五步：土地增值税应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【扣除项目金额】
①取得土地使用权所支付的金额
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
其中：
（1）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金（登记、过户手续费和契税）。
（2）房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用（含耕地占用税）及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用（企业可操纵）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：
①财务费用中的利息支出——能分摊并能提供金融机构证明
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比例（5%以内）
②财务费用中的利息支出——不能分摊利息支出或者不能提供金融机构证明
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比例（10%以内）
【注意】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（4）与转让房地产有关的税金
是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和印花税。
【解释】土地增值税扣除项目涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可计入扣除项目。（不含税价）
（5）加计扣除项目
加计扣除额：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。
【注意】加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人。
4、旧房及其建筑物（存量房）的扣除金额
按评估价格扣除 | ①旧房及建筑物的评估价格； 【解释】评估价格=重置成本×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用； ③转让环节缴纳的税金。 |
按购房发票金额计算扣除 | ①纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（考虑到房屋增值） ②转让环节缴纳的税金，包括城市维护建设税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税（须提供契税完税凭证）。 |
【考点4】车船税（★★★）
1、车船税的纳税人
（1）车船税的纳税人，是指在中华人民共和国境内属于税法规定的车辆、船舶的所有人或者管理人。
（2）从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。
2、车船税的征税范围
（1）依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶。
（2）依法不需要在车船登记管理部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。
3、车船税的税目包括：乘用车（人数不超过9人）、商用车、挂车、其他车辆、摩托车和船舶。
【注意】
①船舶包括机动船舶（含非机动驳船、拖船）和游艇。
②火车、拖拉机、电动自行车不属于车船税的征税范围。
③纯电动乘用车和燃料电池乘用车不属于车船税征税范围，对其不征车船税。
④纯电动商用车和燃料电池商用车属于免征车船税的使用新能源汽车。
4、车船税应纳税额的计算
（1）计税依据
①乘用车、商用客车和摩托车：以辆数为计税单位。
②商用货车、挂车、专用作业车和轮式专用机械车：以整备质量吨位数为计税单位。
③机动船舶（含非机动驳船、拖船）：以净吨位数为计税单位。
④游艇：以艇身长度为计税单位。
（2）应纳税额的计算
①一般情形：应纳税额=辆数（整备质量吨位数、净吨位数、艇身长度）×年基准税额
【补充】“挂车、非机动驳船、拖船”减半征收。
②购置的新车船：应纳税额=年基准税额÷12×应纳税月份数
【注意】车船税自纳税义务发生的当月起按月计算。
【考点5】印花税（★★★）
1、印花税的纳税人
根据书立、领受、使用应税凭证的不同，纳税人可以分为立合同人、立账簿人、立据人和使用人等。
【注意】对证券交易的出让方征收，不对证券交易的受让方征收。
【补充】以电子形式签订的各类应税凭证的当事人，也属于印花税的纳税人。
2、印花税的征税范围
（1）合同（11类）
应税合同 | 具体规定 |
①买卖合同 | 指动产买卖合同 【注意】电网与用户之间签订的供用电合同不征印花税 |
②借款合同 | 指银行业金融机构和借款人订立的借款合同，不包括银行同业拆借 |
③技术合同 | 一般的法律、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花 |
④租赁合同 | 不包括企业与主管部门签订的租赁承包合同 |
⑤运输合同 | 不包括管道运输合同 |
⑥建设工程合同 | 包括总包合同、分包合同和转包合同 |
⑦财产保险合同 | 不包括再保险合同、人身保险合同 |
⑧融资租赁合同、⑨保管合同、⑩仓储合同、⑪承揽合同 | |
（2）产权转移书据
我国印花税税目中的产权转移书据包括土地使用权出让和转让书据；房屋等建筑物、构筑物所有权、股权（不包括上市和挂牌公司股票）、商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据。
（3）营业账簿
①记载资金的账簿（简称资金账簿）—征收印花税
资金账簿是反映生产经营单位实收资本和资本公积金额增减变化的账簿。
②其他营业账簿—不征印花税
（4）证券交易
证券交易是指在依法设立的证券交易所上市交易或者在国务院批准的其他证券交易场所转让公司股票和以股票为基础发行的存托凭证。
3、印花税应纳税额的计算
（1）应税合同：应纳税额=价款或者报酬×适用税率
【解释】价款或报酬是指买卖合同和建设工程合同中的支付价款、承揽合同中的支付报酬、租赁合同和融资租赁合同中的租金、运输合同中的运输费用、保管合同中的保管费、仓储合同中的仓储费、借款合同中的借款金额、财产保险合同中的保险费以及技术合同中的支付价款、报酬或者使用费等。
【注意】同一应税凭证载有两个或者两个以上经济事项并分别列明价款或者报酬的，按照各自适用税目税率计算应纳税额；未分别列明价款或者报酬的，按税率高的计算应纳税额。
（2）应税产权转移书据：应纳税额=价款×适用税率
【解释】应税合同、产权转移书据未列明价款或者报酬的，按照下列方法确定计税依据：
①按照订立合同、产权转移书据时市场价格确定；依法应当执行政府定价的，按照其规定确定。
②不能按照上述规定的方法确定的，按照实际结算的价款或者报酬确定。
（3）应税营业账簿：应纳税额=（实收资本+资本公积）×适用税率
（4）证券交易：应纳税额=成交金额×适用税率
（5）未列明金额时的计税依据
应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。计税依据按照上述规定仍不能确定的，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。
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