江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（一商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额为4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。
分析一
先分析吉祥公司与如意公司签订的合同。
筹划前：根据《营业税暂行条例》
第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”和《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”如意公司应按收取的全部租金收入纳税，应纳营业税及附加为1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66万元。
根据《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”可知，房产税由产权所有人缴纳。如意公司不是产权所有人，不存在房产税的纳税义务。
筹划后：将吉祥公司与如意公司的承租合同进行变化，即将如意公司的转租合同进行分解：一是如意公司作为中介身份进行介绍服务，如意公司收取介绍费每年200万元；二是发票由正大公司直接开给吉祥公司，每年1000万元。
如此一来，如意公司的税负变为年营业税及附加金额＝200×5%×（1＋7%＋3%）＝11万元，如意公司年节税55万元，10年共节税550万元。
如意公司的收入并未减少，吉祥公司的税前列支金额不变。
当然交易是双方行为，此方案应该由吉祥公司与如意公司之间共享节税金额。双方可达成协议：由如意公司享受节税金额的一半，另一半的节税金额由吉祥公司享受，如意公司可收入中介费200－55÷2＝172.5万元。
值得注意的是：根据《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定：物业管理企业代有关部门收取水费，电费，燃（煤）气费，房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费，电费，燃（煤）气费，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕016号）第三条第十九款规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”规定可知：对物业管理公司为业主代收代付的水、电、燃气和房租费用，可按差额征收营业税。
如果如意公司是一物业管理公司，就不存在上述纳税筹划空间了。如意公司亦不会作出28万元的中介费让步。
分析二
分析吉祥公司与光明公司签订的装修合同。
筹划前：吉祥公司与光明公司所签订的合同，光明公司应缴营业税为4120×3%×（1＋7%＋3%）＝136万元。
筹划后：光明公司采取清包工的形式，代为吉祥公司采购材料并免收手续费的形式签订合同。
根据《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税〔2006〕114号）规定：“纳税人以清包工形式提供装饰劳务的营业税问题明确如下：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。”
《关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（财税字〔1994〕第026号）第五条：“代购货物行为，同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。（一）受托方不垫付资金；（二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转缴给委托方；（三）受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额（如系代理进口货物则为海关代征的增值税额）与委托方结算货款，并另外收取手续费。”
《营业税税目注释》〔试行稿〕（国税发〔1993〕149号）第七条第一款规定：“代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。”
《关于营业税若干问题的通知》（国税发（1995）076号）第四条：“代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。”
由此可知，企业代为采购材料的行为，如果同时符合财税字〔1994〕第026号的三个条件，不征增值税。另外因收取的报酬为0，故不存在营业税问题。
于是光明公司装饰工程应缴的营业税为（1000＋30）×3%×（1＋7%＋3%）＝34万元〔其中30万元为1000万元人工成本相应的营业税（1000×3%），装饰行业属于建筑安装业，合同总价要单列人工费和相应的营业税税款，故总收费金额为1030万元〕。
筹划效果为节税＝136－34＝102万元。
同样道理，光明公司与吉祥公司可进行上述节税利益的分摊，双方分别可得66万元的利益。光明公司可在工程的人工费中多收取66万元的金额以达到上述效果。
综上所述，如果改变合同的形式，上述纳税筹划方案可使合同当事方节税550＋102＝652万元。
