(1)2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权,并缴纳了契税。
(2)自2016年7月起,对受让土地50%的面积进行一期项目开发,发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元,允许扣除的有关税金及附加290万元。
(3)2017年3月该项目实现全部销售,共计取得不含税收入31000万元。
(其他相关资料:当地适用的契税税率为5%,不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素,该项目未预缴土地增值税)
要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数
(1)简要说明房地产开发成本包含的项目。
(2)简要说明房地产开发费用的扣除标准。
(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣项目金额的合计数。
(5)计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税
【答案及解析】
(1)房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费(包括土地征用费、耕地占用税等)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(2)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支岀并能提供金融机构贷款证明的:允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金没有利息支出的情况)允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
本题适用第一种情况。
(3)取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760(1+5%)×50%=9324(万元)
(4)房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元)。加计扣除(9324+6000)×20%=3064.8(万元)。扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)。(本题没有给出计算开发费用的具体比例,默认用5%计算)
(5)增值额=31000-20045=10955(万元),增值率=增值额/扣除项目金额=10955/20045×100%=54.65%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。应纳土地
增值税=10955X40%20045×5%=3379.75(万元)。
