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《经济法》第四章高频知识点：买卖合同
一、买卖合同
（一）双方当事人的权利义务
1、交付标的物
（1）出卖人应当按照约定的期限交付标的物。当事人约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，依照法律规定执行。标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
（2）出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，根据《民法典》又无法确定的，适用下列规定：
①标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。
②标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，岀卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
2、转移标的物的所有权
（1）岀卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。故交付标的物时，标的物必须是属于出卖人所有或者出卖人有权处分的物。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，不得随意转让，应依照有关规定执行。
（2）标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的除外。出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
（3）如果出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，原则上各个买卖合同均属有效。一物多卖所有权确定规则：
类型一：普通动产
在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
①先行受领交付的买受人获得所有权；
②均未受领交付，先行支付价款的买受人有权要求履行；
③均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人有权要求履行（交付标的物）。
【总结】先交付→先付款→先签合同。
类型二：特殊动产
出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
①先行受领交付的买受人有权要求履行；
②均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人有权要求履行；
③均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人有权要求履行；
④出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人有权请求将标的物所有权登记在自己名下。
3、标的物的风险负担
标的物的风险负担，是指在买卖合同生效后，由于不可归责于双方当事人的事由导致标的物发生毁损、灭失的情形。
【注意】可归责于一方当事人的事由导致标的物毁损、灭失，不属于风险负担，应当按照违约责任或者侵权责任处理。
（1）标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（2）有违约存在的情形
①因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付（如已按照约定置于交付地点，买受人违反约定没有收取），买受人应当自“违反约定之日起”承担标的物毁损、灭失的风险。
②因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由“出卖人”承担。（违约在先）
③标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
（3）在途标的物
出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由“买受人”承担。
【注意】出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，出卖人负担标的物毁损、灭失的风险。
（4）未约定交付地点
当事人没有约定交付地点或约定不明，标的物需要运输，出卖人将标的物交付给第一承运人后风险转移。
（5）单证和资料未交付
出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
4、标的物的检验
5、价款支付
买受人应当按照约定的数额、地方、时间支付价款。
出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
6、买卖合同的特别解除规则
（1）因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
（2）标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
（3）分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20％的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。
【提示】出卖人解除合同的，双方应当互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
（4）分批交付
①出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
②出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使之后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及之后其他各批标的物解除。
③买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
（二）特种买卖合同
1、分期付款买卖合同
分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1 / 5 , 经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人请求支付该标的物的使用费。分期付款要求买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付。
2、凭样品买卖合同
凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种标的物的通常标准。
3、试用买卖合同
（1）试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照《民法典》的有关规定仍不能确定的，由出卖人确定。
（2）试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。
（3）买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：
①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；
②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；
③约定买受人在一定期间内可以调换标的物；
④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
（4）试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
（5）买受人已支付部分或全部价款，或对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应视为同意购买。
4、以招标投标方式订立的买卖合同
5、商品房买卖合同
（1）销售广告的性质认定
①一般情形：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。
②例外情形：就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。
（2）商品房预售合同的效力
①预售许可
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。
②商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。
（3）法定解除情形
①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
②因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
③房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的；
④出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；
⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。（开发商未通过国土规划局的审批，无法向业主办理过户登记。）
（4）与贷款合同效力关系
①贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。
②商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除。
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