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第1讲 合同法专题（一）
主观题专项班-1 合同法专题
一、
2016年6月6日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期间为2016年6月6日至 2018年7月31日。2016年7月4日，甲为乙出具了授权委托书，载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜，代理权期间为2016年7月4日至2018年7月31日。
2016年8月1日，乙以甲名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为2016 年8月1日至2018年7月31日，租金每月2 万元。2017年6月，该房屋卫生间管道严重漏水，丙请求甲维修，甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝，丙自行维修，花费2000元。
2018年2月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。2018年3月5日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以800万元的价格将 房屋出售于丁。为支付房款，2018年3月11日，丁与戊、庚签订借款合同，分别自戊、庚处借款500万元和300万元，借款期限均为3 个月。同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018年3月20日，甲和丁办理了房屋过户登记。随后，丁为戊、庚办理了顺位相同的房屋抵押登记。
2018 年4月2日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优先购买权为由，主张甲与丁的买卖合同无效。
因丁无力偿还戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价款为720万元，戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。 根据上述内容，分别回答下列问题：
（1）甲与乙的委托合同何时生效?乙何时取得代理权?并分别说明理由。
（2）卫生间管道严重漏水的维修费用 2000 元应当由谁承担?并说明理由。
（3）甲是否有权解除与丙的租赁合同?并说明理由。
（4）丁是否有权要求丙搬离?并说明理由。
（5）丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效?并说明理由。
（6）戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权?并说明理由。
1、确定产品成本计算方法的主要因素有( )。（1）1.甲与乙的委托合同于2016年6月6日生效。因为委托合同属于诺成合同。2.乙于2016年7月4日取得代理权。因为授权行为属于单方民事法律行为，自授权人甲完成授权意思表示时成立生效。
（2）应由甲承担。因为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修； 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
（3）甲无权解除合同。因为双方当事人书面约定租赁期间为2016年8 月1日至2018年7月31日，该约定有效；租赁期间，承租人丙并不存在违约行为，出租人甲无权在2018 年2月份租赁期间未满时主张任意解除租赁合同。
（4）丁无权要求丙搬离。因为“买卖不破租赁”，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
（5）丙无权主张甲与丁的买卖合同无效。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承 租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
（6）按债权比例清偿。根据规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
二、
2015年4月，甲公司与乙建筑公司签订写字楼建筑工程总承包合同，约定：工程造价4000万元，工期1年合同签订后，甲公司支付2000万元工程款，剩余2000万元拟在工程竣工验收合格后一次付清。
2015年5月，乙公司从丙融资租赁公司租赁塔吊一台。双方约定：租金共计48万元，从当年6月开始，按月分12期支付，每期4万元。双方未对未按时支付租金时如何处理以及塔吊在租赁期满后的归属作出约定。
2015年8月，因遭受强台风袭击，塔吊损坏。乙公司为修复塔吊花去维修费3万元。乙公司要求丙公司承担维修费，丙公司拒绝。2015年9月开始停止支付租金。
2016年1月，丙公司通知乙公司：由于欠交4个月租金乙公司须在2016年2月的租金支付日支付全部剩余租金，否则解除合同。乙公司无奈，在2016年2月将剩余租金一次性全部交清。
租赁期满后，丙公司要求乙公司返还塔吊，乙公司拒绝。
2015年10月，甲公司以在建写字楼抵押向A银行贷款3亿元，借期1年。双方办理了抵押登记。2016年4月甲公司从丁公司借款5000万元，月利率3%。甲公司仍以在建写字楼为抵押，并为丁公司办理第二顺位抵押登记。
2016年4月，乙公司如期完成工程建设，要求甲公司验收，并要求支付剩余2000万元工程款。甲公司验收合格，但拒绝支付剩余工程款，理由是：根据相关规定，承包该工程需具备一级承包资质，但乙公司在签订建设工程总承包合同时仅有二级资质，一级资质直到2016年1月才取得，故合同无效。
2016年6月，甲公司无力偿还丁公司借款，丁公司诉至人民法院，请求拍卖甲公司写字楼，偿还所欠其借款本金5000万元及利息150万元。2016年6月，写字楼拍卖价款3.5亿元乙公司要求首先清偿其工程款债权2000万元。A银行要求提存3亿元及利息以确保其债权到期后能获清偿。
根据上述内容，分别回答下列问题：
（1）甲公司关于乙公司签订建设工程总承包合同时仅有二级资质，合同无效的主张是否成立?并说明理由。
（2）丙公司是否有权拒绝承担塔吊的维修费用?并说明理由。
（3）丙公司是否有权要求乙公司在2016年2月支付全部剩余租金?并说明理由。
（4）租货期满塔吊属于谁?
（5）对于丁公司向甲公司主张的150万元利息，人民法院应支持多少金额?并说明理由。
（6）乙公司关于写字楼拍得价款首先清偿其工程款债权的主张是否成立?并说明理由。
（7）A银行要求提存3亿元及利息以确保其债权到期后能获清偿的主张是否成立?并说明理由。
（1）合同无效的主张不成立。根据规定，承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的不予支持。
（2）丙公司有权拒绝承担塔吊的维修费用。根据规定，融资租赁合同中，承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。丙公司作为出租人可以拒绝承担维修费用。
（3）丙公司有权要求乙公司支付全部剩余租金。因为承租人应按照约定支付租金，经催告后在合理期限内，承租人仍不支付租金的，出租人可以要求①支付全部租金；②也可以解除合同，收回租赁物。
（4）塔吊属于丙公司所有。根据规定，出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》相关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。
（5）法院应支持100万元利息。根据规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
（6）乙公司先清偿工程款的主张成立。根据规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
（7）A银行可以要求提存3亿元及利息。根据规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。本题中，抵押物的价款应先清偿乙公司工程价款2000元，然后应将A银行的3亿元及其利息提存，剩余部分向丁清偿。
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