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第三章 物权法律制度
第11讲 不动产物权的变动
【考点4】不动产物权的变动
（一）不动产物权变动的公示方式——登记
1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
需要登记的不动产物权包括：
（1）集体土地使用权；
（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（3）森林、林木所有权；
（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（5）建设用地使用权；
（6）宅基地使用权；
（7）海域使用权；
（8）地役权；
（9）抵押权；
（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
【注意】上述不动产物权的登记效力各不相同，有的非经登记不得生效，有的非经登记不得对抗善意第三人。
2.“法律另有规定”，是指登记不是生效条件而是对抗要件的情形
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
（二）不动产登记制度
1.不动产权属证书与不动产登记簿关系
不动产权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
2. 首次登记、变更登记、转移登记与注销登记
3.更正登记与异议登记
（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
（3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
（4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
（5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（ ）。（2015年）
A．提起更正登记之前，须先提起异议登记
B．更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
C．异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D．异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【例题2·单选题】甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（ ）。（2017年）
A．更正登记 B．预告登记
C．变更登记 D．转移登记
4.预告登记
（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
①预购商品房；
②以预购商品房设定抵押；
③房屋所有权转让、抵押；
④法律、法规规定的其他情形。
（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
【说明】所谓“债权消灭”除包括债权因得到清偿而消灭的情形外，还包括买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的。
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