注册会计师《税法》备考要点第十章

第十章房产税法
一、纳税义务人：房屋的产权所有人（掌握为选择或判断）
1.具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。
2.产权所有人或承典人不在房产所在地的，由使用人或代管人缴纳。
二、征税对象
征税对象是房产。与房屋不可分割的，算房产。
三、征税范围：就是不包括农村。
四、计税依据
1.房产的计税价值——从价计征；租金收入——从租计征。
2.从价计征的，按房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。
①对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。
②融资租赁房屋，视同自有，以房产余值计算征收。
③自2006年1月1日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。五、税率
凡是税率固定的，都要记；税率是一个区间范围的，不用记.
1.从价计征的：余值×1.2%；
2.从租计征：租金收入×12%；
3.2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住，暂减按4%征收。
凡是税收政策有起始日期的，做计算题时，分界日期前后的税一定要分别计算。
六、计算
1.从价计征：全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
2.从租计征：全年应纳税额＝租金收入×12%
七、税收优惠
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税，但上述单位的出租房以及非自身业务使用的生产、营业用房要纳税，注意：不享受行政事业费的人民团体要纳税。
2.由国家财政拨付事业经费的单位，实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免房产税
附设营业单位的用房，应纳税。
从事业单位自收自支之日起，免征3年。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税，附设营业单位的用房，应纳税。
（1－3同土地使用税）
4.个人所有非营业用房，免征；营业用、出租用房，征。
5.经财政部批准免税的其它情况：
①损坏房和危房，停止使用后，免征；
②企业停产、撤销而闲置不用的房产；
③大修停用半年以上的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，在大修期间可免征房产税；
④基建工地的临时性建筑，施工期间，免税；施工单位将临建转让给基建单位的，应从接受次月起纳税。
⑤人防设施，不征；
⑥高校后勤实体，免。
⑦非营利性医疗及保健性机构，免。对营利性医疗机构，2000年起免征3年。
⑧老年服务性机构，免。
⑨2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉价出租房，暂免。
⑩邮政部门坐落在城县镇工矿区范围内的，纳税，以上范围以外的，在单位帐中能分清的，从2001年1月1日起免。
6.向居民向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业，暂免征收房产税。
7.对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的土地免征房产税。
八、纳税义务发生时间
1.将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳。
2.自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳。纳税人在办理手续前，即已使用或出租、出借新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起缴纳。
4.购置新建房自交付使用次月起缴纳。
5.购置存量房自签发权属证书次月起缴纳。
6.出租出借房产的自交付使用次月缴纳。
7.房地产企业自用、出租、出借本企业自建房自使用或交付次月缴纳。
九、纳税地点
在房产所在地缴纳。房产不在同一地方，按座落地，分别向房产所在地税务机关缴纳。