注册会计师《税法》备考要点第十三章

第十三章契税法
一、征税对象
是境内转移土地房屋权属。是对转让行为征税（无论是否有收入）。而土地增值税是对转让的增值额征税。
1.国有土地使用权出让（对比:不交土地增值税）
2.土地使用权的转让,不包括农村集全土地承包经营要的转移。（交土地增值税）
3.房屋买卖（可能要交土地增值税）
4.房屋赠与（可能要交土地增值税）
5.房屋:)（单位之间:)要交土地增值税）
6.四种特殊方式：投资入股、抵债、获奖方式取得、预购或预付集资建房款方式
7.特殊规定：
①公司制改造：（未发生权属的变更）免征
②企业合并：合并前各方为相同投资主体的，则不征税，其余的征税。
③企业分立：（未真正转移权属）不征税
④股权重组：股权转让不征（因为只是股东发生了变更，权属仍属于原企业）；增资扩股，对以土地房屋作价入股的，征税。
⑤企业破产：对债权人承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征。对非债权人承受的，征税。
⑥对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
二、纳税义务人
受让方（全部税种纳税人只有它特殊）。（土地增值税是出让方交，契税是承受方交。）
三、税率：幅度税率3%～5%。
四、计税依据
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权:)、房屋:)，按价格差额交税。
——:)价格相等，免征；
——:)价格不等，由多交付的一方交纳契税。
4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税（特殊：不是承受者）。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。（注意：转让者还要补交土地出让金，缴内土地增值税。）
5.房屋附属设施征收契税的依据：
（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
6.个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
五、税收优惠
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免。
6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。
以上经批准的减免税的纳税人，改变有关的土地房屋的用途，不在减免之列，应当补缴已经减免的税款，纳税义务发生时间为改变有关土地房屋用途的当天。
符合减免税的纳税人，应在签订转移产权合同后的10天内向土地房屋所在地的征收机关办理减免税手续。
特殊规定：
①非公司制改制成公司的或组建新设的（国有股份超过50%），承受原企业土地、房屋权属的免征；
②股权重组中权属不发生转移的不征，国有集体企业职工买断或职工增资扩股的承受原企业土地、房屋权属的免征；
对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
③企业合并中合并后企业承受原各方的土地、房屋权属的免税。
④企业分立中派生方承受原企业土地、房屋权属不征税。
⑤企业出售中原企业注销，买受人安置原企业职工30%以上的对承受原土地、房屋权属的减半征收、全部安置的免征。
⑥企业关闭破产的债权人以土地、房屋权属抵债的免税，、非债权人承受的安置原企业职工30%以上的减半征收，全部的免。
⑦其它：债转股后新设公司承受原企业的土地、房屋权属免，国有资产行政性调整和划转过程中的土地权属转移的不征税，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征税。
7.房屋的附属设施
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
8.继承土地、房屋权属
法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
9.其他
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
六、纳税申报及缴纳
1.纳税义务发生时间：纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天。
2.纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。
3.纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房管部门才能办理变更登记手续。