房产无偿赠与行为、继承行为和遗赠行为在法律上是有一定区别的，对应的税收规定也是有差异的。房产继承，是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。
一是继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生，这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。
二是继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的人。《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。
根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
由此可见，对法定继承人继承的房产，不属于国税发[2006]144号文件规定的“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”的范围，应当按国税函[2004]1036号文件的规定免征契税。但对在生前就将房产权交给继承人的赠与行为以及将房产指定给法定继承人以外的单位或人的遗赠行为，应当征收契税。
