2019年注册会计师《税法》讲义——本章可以以各种题型进行命题考查，房产税和契税一般多以客观题的形式出现，契税需要关注征税对象、税率、计税依据和应纳税额的计算，税收优惠等知识点。>>快速领取cpa考试干货资料包！
第二节 契税法
一、纳税义务人和征税范围
1、纳税义务人：境内，承受产权的单位和个人。
2、征税范围：转移土地和房屋权属（所有权）。
【注意】以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。
二、税率、计税依据和应纳税额的计算
1、税率：3%-5%幅度比例税率
2、计税依据：
（1）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖：成交价格；
（2）土地使用权赠与、房屋赠与：参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定；
（3）土地使用权交换、房屋交换：价格差额；
（4）以划拨方式取得：经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
【精选例题】
1、（单选题）老李拥有一套价值72万元的住房，老张拥有一套价值52万元的住房，双方交换住房，由老张补差价20万元给老李。已知，本题涉及的价值、价格均不含增值税，契税的税率为3%，下列各项中，正确的是（ ）。
A．老李应缴纳契税2.16万元
B．老张应缴纳契税0.6万元
C．老李应缴纳契税0.6万元
D．老张应缴纳契税2.16万元
2、（单选题）甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（ ）万元。
A．5 000
B．6 000
C．9 000
D．2 000
三、税收优惠与征收管理
1、税收优惠——一般规定
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（有专门的用途）
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
（3）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（有专门的用途）
（6）经外交部确认，依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。（外）
（7）公租房经营单位购买住房作为公租房，免征契税。
（8）个人购买住房
| 个人购买住房情形 | 契税政策 |
| 个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的 | 减按1%税率征收契税 |
| 个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的 | 减按1.5%税率征收契税 |
| 个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的 | 减按1%税率征收契税 |
| 个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的 | 减按2%的税率征收契税 |
★契税优惠的特殊规定：（关键词记忆法）
（1）企业改制：75%+继承，免；
（2）事业单位改制：50%，继续承受，免；
（3）公司合并：存续，继续承受，免；
（4）公司分立：投资主体相同、继续承受，免；
（5）企业破产：债权人承受抵偿的，免；非债权人+安置原职工，30%人3年以上，减半，100%人3年，免；
（6）资产划转：行政性调整，免；同一投资主体内部划转，免；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
（7）债转股：承受原，免。
2、征收管理
（1）纳税义务发生时间：权属转移合同，签署or取得。
（2）纳税期限：10日内。
（3）纳税地点：土地、房屋所在地。
【注意】对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
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