不同的纳税人提供建筑服务、转让和出租不动产的增值税核算方式是不一样的，但是不同的计税方法之间又有相似之处。小编将这些知识点进行了总结，同学们需熟练掌握，提高做题速度及准确率。
（一）不同计税方法对应的预征率
预征率 | 一般计税方法 | 简易计税方法 | 房地产开发企业 |
建筑服务 | 2% | 3% | |
不动产租赁 | 3% | 5% | |
转让不动产 | 5% | 5% | 3% |
【记忆口诀】：
一般计税方法：建2租3转5
简易计税方法：建3租转5
（二）不同应税行为销售额的确定
应税行为 | 计税方法 | 预缴销售额确定 | 销售额确定 |
建筑服务 | 简易计税方法 | 销售额=全部价款和价外费用-支付的分包款 | 销售额=全部价款和价外费用-支付的分包款 |
非房企转让非自建不动产 | 简易计税方法 | 销售额=全部价款和价外费用-购置原价或取得时作价 | 销售额=全部价款和价外费用-购置原价或取得时作价 |
房企销售自行开发的房地产项目 | 一般计税方法 | 销售额=全部价款和价外费用-受让土地时向政府部门支付的土地价款 | 销售额=全部价款和价外费用-受让土地时向政府部门支付的土地价款 |
出租不动产 | 销售额=全部价款和价外费用 | 销售额=全部价款和价外费用 |
计税方法 | 服务发生地（预缴税款） | 机构所在地（申报纳税） |
一般计税方法（9%） | 预缴税款 | 应纳税额（申报税额） |
简易计税方法（3%） | 预缴税款 | 应纳税额（申报税额） |
【注意】使用简易计税方法的情形：小规模纳税人；一般纳税人甲供工程、清包工方式
按照预收款方式销售的，以预收款为计税依据计算预缴税款，在机构所在地申报纳税。自行开发的房地产项目包括：土地开发和房屋开发。
纳税义务发生时间：房屋交付日
计税方法 | 预收款方式销售 | 申报纳税（主管税务机关） |
简易计税方法（5%） | 预缴税款=预收款/（1+5%）*3% | 应纳税额 |
一般计税方法（9%） | 预缴税款=预收款/（1+9%）*3% | 应纳税额 |
【注意】：当期允许扣除的土地价款=支付的土地价款*当期销售的建筑面积/可供销售面积
（一）单位转让不动产
纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。其中，不动产以直接购买、接受捐赠、接受投资、抵债等形式取得的，统称为取得“非自建”不动产。
纳税人 | 房屋类型 | 计税方法 | 不动产所在地（预缴税款） | 机构所在地（申报纳税） |
单位 | 自建不动产 | 一般计税方法 | 预缴税款 | 应纳税款 |
简易计税方法 | 应纳税款 | |||
非自建不动产 | 一般计税方法 | 预缴税款 | 应纳税款 | |
简易计税方法 | 应纳税款 |
【注意】：预缴税款时不区分计税方法，按5%剔税，5%预征。
（二）个人转让住房
纳税人 | 房屋类型 | 年限 | 申报纳税 | |
个人 | 非自建住房 | 不满2年 | 应纳税款 | |
满2年 | 北上广 | 应纳税款 | ||
除外 | 免征 | |||
自建住房 | 免征 | |||
纳税人出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
（一）单位出租不动产---全额确定销售额
计税方法 | 不动产所在地（预缴税款） | 机构所在地（申报纳税） |
一般计税方法9% | 预缴税款=含税销售额/（1+9%）*3% | 应纳税额=含税销售额/（1+9%）*9% |
简易计税方法5% | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% | 应纳税额=含税销售额/（1+5%）*5% |
（二）个人出租不动产---个人出租住房：按5%征收率减按1.5%
房屋性质 | 不动产所在地（预缴税款） | 机构所在地（申报纳税） |
非住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% | 应纳税额=含税销售额/（1+5%）*5% |
住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*1.5% | 应纳税额=含税销售额/（1+5%）*1.5% |
【注意】：自2021年4月1日起，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。
（三）其他个人出租不动产---不需预缴
房屋性质 | 不动产所在地 |
非住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% |
住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*1.5% |
个人出租住房：按5%征收率减按1.5%
【注意】自2021年4月1日起，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
注会税法是一个既考验大家记忆力，又需要有一定计算能力的学科。在生活中，税到处可见，其本身所包含的范围就很广，需要一点一点累计经验。在学习过程中，很多同学会感觉所有知识点都是考点，出现全背记不住，不背心慌慌的状况。233网校为了让您有效复习，少走弯路，准确把握考试要点，顺利通过考试，精心准备了这份《高频考点速记》电子资料！绝对是注会计最“学霸”的备考捷径！
检验自己学习效果最好的办法就是做题，233网校老师为大家准备了题库，上万试题免费刷。并且将历年考试真题进行了收录，让大家在平时训练时就能了解真题的难度，把握出题方向，靶向学习，提有效率。
温馨提示：文章由作者233网校-xiongda独立创作完成，未经著作权人同意禁止转载。
