★房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下规定：
一、一般纳税人和小规模纳税人的处理方法
时间 | 方式 | 选择简易计税 | 选择一般计税 | ||
预缴 | 申报 | 预缴 | 申报 | ||
2016.4.30前 | 不含自建 | 差额/（1+5%）*5%【征收率】 | 同左 | 差额/（1+5%）*5%【征收率】 | 全额/（1+9%）*9%-进项税额-预缴税款 |
自建 | 全额/（1+5%）*5% | 同左 | 全额/（1+5%）*5% | 全额/（1+9%）*9%-进项税额-预缴税款 | |
2016.4.30后 | 不含自建 | —— | 同2016.4.30前，选择一般计税方法的计算一样 | ||
自建 | |||||
【注意】差额=全部价款和价外费用-购置原价或者作价
★在不动产所在地预缴，在机构所在地进行申报纳税。
★小规模纳税人的处理，和简易计税的处理方式一模一样
二、个人的处理方法
城市 | 购房时间 | 房屋性质 | 税务处理原则 |
除北上广深 | < 2年 | 通用 | 按照5%的征收率全额缴纳增值税 |
≥2年 | 免征增值税 | ||
北上广深 | < 2年 | 通用 | 按照5%的征收率全额缴纳增值税 |
≥2年 | 普通住房 | 免征增值税 | |
非普通住房 | 差额，5%的征收率 |
【总结】
1、购置时间不足两年，不管任何情况，统一按照5%的征收率全额缴纳增值税（为了调控房地产市场）
2、购置时间满了两年，一般情况，都能免征增值税。特殊情况：（北上广深的）非普通住房（原因还是房价太高，个人也来分楼市的羹，那更买不起房了~）
★“跨”的含义：在机构所在地以外的地方
★在服务发生地预缴税款，向机构所在地申报纳税
纳税人种类 | 一般计税方法 | 简易计税 | ||
预缴 | 申报 | 预缴 | 申报 | |
一般纳税人 | 差额/（1+9%）×2%【预征率】 | 含税全额/（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款 | 差额/（1+3%）×3% | 差额/（1+3%）×3%-预缴税款=0 |
★差额=全部价款和价外费用-支付的分包款；该差额若为负数，可以留抵
★小规模纳税人的计算公式和简易计税的计算公式一模一样。除了，小规模纳税人月销售额不超过十万元时：当期无须预缴税款。
★纳税人超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《税收征管法》及相关规定进行处理。（跑得了和尚跑不了庙）
★纳税人提供道路通行服务不适用本管理办法
纳税人 | 一般计税 | 简易计税 | |||
预缴 | 申报 | 预缴 | 申报 | ||
一般纳税人 | 含税销售额÷（1+9%）×3%【预征率】 | 含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款 | 含税销售额÷（1+5%）×5%【征收率】 | 含税销售额÷（1+5%）×5%-预缴税款=0 | |
小规模纳税人 | 个体工商户外 | 简易计税：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%； 申报纳税同预缴。 | |||
个体工商户 | 简易计税：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%； 申报纳税同预缴。 | ||||
其他个人（我们） | 申报纳税：（无须预缴） 住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%； 非住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5% | ||||
纳税人 | 一般计税 | 简易计税 | ||
预缴 | 申报 | 预缴 | 申报 | |
一般纳税人 | 预收款 ÷（1+9%）×3% | 销售额×9%-进项税额-预缴税款 | 预收款÷（1+5%）×3% | 含税全额/（1+5%）×5%-预缴税款 |
★销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
其中：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
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