一、建筑工程交付后质量责任的不同阶段
我国建筑法第60条明确的规定：“建筑工程实行质量保修制度，建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统等项目；保险的期限应当按照保证建筑物合理的寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定 .”该条法律确定了我国对建设工程质量保修期的法律制度，即地基基础和主体结构在合理使用寿命内保证使用，其余部位在最低保修年限内保证使用，但保证使用的责任局限在施工方。 《建筑法》第８０条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”该法律规定，确立了我国建设工程损害赔偿期的法律制度，即在整个合理使用期内，因工程质量不合格造成损害的，责任者均应赔偿的法律制度，且责任者未限定在施工方。由此可见，我国的建设工程法律框架设定的建筑物竣工交付后的质量责任主要分两个阶段，一是工程质量保修期，二是损害赔偿责任期。
（一）建筑保修期内的质量建筑物竣工交付后，第一个质量责任期的法律责任
《合同法》第２７９条规定：建筑工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建筑法》第６１条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保候责任等。质量保修期的责任主要落在施工方。２０００年１月，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第４１条规定：“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”据此，对保修阶段的质量责任，可以作这样的理解；在保修期内，只要发现质量瑕疵，不管有无规定，施工方均有义务进行修复，如果造成损失，还应承担赔偿责任。当然，如果质量瑕疵不是施工方造成的，施工方在履行保修义务后，可以向责任方追偿。
同样是建筑物竣工交付后的第一个质量责任期，各国法律制度下的质量保修期的替代名称也是各种各样的，且期限也各不相同。
法国称之为“正式完工期限”，“期限”为自交付之日起１年；比利时称之为“保证期”，通常为１年，结束时即为最终交付。英国的ＪＣＴ合同条款从工程实际交付至最后完我的期限称为“缺陷责任期。”
我国的《建设工程质量管理条例》第４０条明确规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；电气管线、给水排水管、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期由发包方和承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《房屋建筑质量保修办法》第十三条规定：保修费用由质量缺陷的责任方承担。同时，该办法第十四条规定：”在保修期内，因房屋建筑质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。“其次，《房屋建筑工程质量保修办法》还规定了”不属于保修范围“的内容：①因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；②不可抗力造成的质量缺陷。
综上所述，对整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况，对保修期所作的不同规定，并且对各项工程的具体保修年限的具体设定由承发包双方在合同中约定的做法是我国立法的一种创新，有效地保护了所有人和使用人的利益。
（二）建筑工程保修期届满以后的损害赔偿的法律责任
质量保修期届满以后，意味着另一种责任期间的开始，即进入损害赔偿责任期间。保修期的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同。如：法国规定了１０年责任期。该１０年责任期的责任指以下缺陷引起的损害：１、影响道路、主要管道、基础、承重结构的坚固、隐蔽工程、与建筑物不可分的设备（其他设计要求有不少于２年的合同保证期）；２、工程不符合使用目的。
与保修期内的责任形式不同的，保修期内如发现有瑕疵，不管有无损害，承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题要有损害才可主张赔偿，而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。
在大多数国家，如意大利、西班牙、瑞典和英国，将损害分为微小和重大损害程度，只有重大损害才可追究责任。当然，至于怎样算“微小”怎样算孰“重大”，这些国家的法律都没有一个确定的标准，可以说因事而异。
我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定相对比较严厉。针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位，即使在普通部位的保修期届满后，只要因质量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿责任。那么“责任者”有哪些呢？由于损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生，按照建筑物在建设期内是否与业主有合同关系，因此在建筑物竣工后承担质量损害赔偿责任的主体可以大致分为两类：一是与业主订有合同者，包括勘察设计单位、施工单位、监理单位等。二是与业主没有直接合同关系者，包括政府建设工程质量监督部门、质量检测机构、分包人、供应建筑材料和设备的供应商等。如质量检测机构错误鉴定，供应商供应的建筑材料有质量瑕疵造成建筑工程质量不合格，这些与业主没有直接合同关系的也都可能成为“责任者”。
二、减少建筑工程的质量风险，进一步完善法律明确其责任
建筑法第８０条规定的损害赔偿责任期限为“在建筑物的合理使用寿命内”，第６０条规定：建筑物地合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。也就是说，基础工程的保修年限最低为“合理使用寿命”，即设计年限，一般为几十年，甚至上百年。在这个漫长的过程中，一些责任主体，尤其是承包商、设计商在经过几年的营运后可能会因为某种原因而不复存在，一旦发生建筑物质量缺陷的损害赔偿责任，客观上就会出现找不到责任承担者的情况。
如何解决这一问题？笔者认为，要真正落实责任的承担者，只有通过保险方可解决。据此，为真正落实建筑物交付后在其合理使用寿命内的建筑工程质量责任，建议以建筑工程保修、保证保险，来落实建筑物合理使用寿命内的地基基础和主体结构工程的保修责任；以建筑工程质量责任综合保险，来落实建筑物合理使用寿命内因建筑工程质量不合格造成损害的民事赔偿责任，从而避免风险。建筑工程保修、保证保险是由保险人就建筑工程承包商对建筑物合理使用寿命内的地基基础和主体结构工程负有的保修义务向建筑物权利人提供的险种。建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。
除此以外，可就目前来看，尚可采取由社会公开监督住宅工程质量管理；明确保修期内的住宅工程质量投诉，由质监总站负责协调解决，市监管办负责督办。保修期以外的住宅工程质量投诉，由房地局负责协调解决等。我们期待法律对建筑工程质量风险有更一步的制约措施。
