宏观调控下房地产政策四大趋势（一）

　　房地产对国民经济影响较大，稳定国民经济就必须稳定房地产业，所以宏观控制至少是中期不可避免的取向。由于我国投资率过高，投资需求膨胀压力仍然较大，在建和新上项目过多，投资扩张的冲动还很强烈，因此宏观调控目前仍处在关键时期，如果稍有放松，可能会出现反复。房地产投资占城镇固定资产投资比重较大，而且产业链较长，影响面广，稳定房地产市场，避免大起大落，对促进房地产业的健康发展对国民经济意义重大。
　　对房地产业的宏观调控包括以下内容：
　　一是对市场运行状况的调控，包括防止市场大起大落，综合运用税收和信贷及土地等政策工具抑制和排除房地产业与房地产市场发展过程中的不健康因素、抑制部分城市房价过快上涨等。从2005年开始，房地产投资开始扭转了自1999年以来明显高于固定资产投资的增速增长的态势，稳步回落到略低于全国城镇固定资产投资增速，2006年已经连续6个月稳定在24％这样一个水平上。房地产投资的稳定回落有效地避免了固定资产投资增速过快，避免了经济过热的风险，对稳定宏观经济运行起到积极的作用。
　　二是对住房供应结构的调整，包括优先满足中低收入群体的住房需求、发展节能省地型住宅、形成符合中国国情的住房建设模式和消费模式。中国正处于建筑规模巨大、发展迅速的阶段。每年建造20亿平方米的新建筑，新建建筑竣工面积大于各发达国家每年新建建筑竣工面积之和，是世界上最大的建筑市场。此外中国既有建筑数量也非常之巨大，2003年城乡既有建筑面积达420亿平方米，但与发达国家相比建筑能耗高2～3倍。
　　由于土地等资源环境的约束，建立节能省地型住房，加大小户型供应比例，必将持续从供应和需求方面进行双向政策调节，小户型的建设和使用将受到鼓励，节能、省地、节水、节材和环保建筑将以法律和经济手段推进。
　　三是强化地方政府责任，规范其行为，包括合理控制城市房屋拆迁规模和进度、明确地方政府对房价稳定及房地产市场运行的责任、加快城镇廉租住房制度建设和规范发展经济适用住房等。目前弱势群体在市场上得到的实惠明显过少。
　　 政府的住房保障工作是需常抓不懈的一项制度性工作：
　　①政府需要从立法的高度重视住房保障问题的解决。政府应通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段保障城市中低收入群体住上适当的住房，并根据不同时期的特点及时调整住房保障的重点。
　　②住房保障形式应灵活多样。如可以借鉴各国经验，通过低价销售、先租后买、半买半租、分步购买、贴租、贴息等多种形式对低收入家庭提供住房保障。以纽约市为例，住房保障的形式有：　
　　第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售给符合条件的低收入家庭。对于无能力一次购买的家庭，可以先租后买，或先购买10%的产权，再逐步购买剩余产权；
　　第二，通过奖励容积率和免税等措施鼓励开发商提供一定比例的低价住房，交给有关组织出售或出租给低收入家庭；
　　第三，对低收入家庭实行货币补贴（发放住房券），由其到市场直接租赁住房。
　　③严格控制保障的面积标准，并制定合理的补贴标准。无论具体的保障形式如何，保障面积标准应仅仅限定在满足基本需求这个层面上。如我们考察到，日本面向低收入家庭住宅的平均使用面积仅为40～50平方米左右。在伦敦，社会公共房屋部门提供的住房中，两居室及两居室以下房屋占64.2%。2002年超过5万户居民居住在伦敦市政府提供的临时住房里，大约六分之一的临时住房只能容纳床和饭桌等简单设施。
　　从具体补贴标准看，一般原则是低收入家庭住房支出不超过月收入的30%，超过的部分由政府给予补贴。
　　④租售并举和“共有产权”制度相结合，在住房保障中发挥了重要作用。租售并举是英国、美国和日本住房保障的共同特点，在帮助低收入家庭购房的措施中，“共有产权”制度起到了积极作用。在英国，采取产权分享的形式（也称为半租半买形式）帮助低收入居民分步买房，即由居民先购买部分产权，其余仍继续付房租（其产权由房屋协会持有），等将来经济能力提高后，再买下整套住房，购买部分产权的居民可以有三年的优惠购买权，三年之内房价与其他优惠条款不变。通过这种房屋产权共有的过渡方式，推动居民最终买断全部产权。我们国家也可以学习和借鉴这些国家的经验。
　　⑤建立政策性住房保障金融制度。这对那些有一定支付能力，但在市场上购房又有一定困难的家庭很有帮助。如在伦敦，政府通过对住房抵押贷款免征利息税，促使银行提供低息贷款帮助有困难的家庭购房。2000年英国共免除居民住房抵押贷款利息税约17亿英镑；此外，购房者如果有保险公司担保，可以最高达到90%-100%的贷款成数，还可以与定期人寿保险相结合，借款人在贷款偿还期内每月偿付利息，同时又缴纳人身保险费，到人寿保险到期时，用到期的人寿保险收入归还抵押贷款。