宏观调控下房地产政策四大趋势（二）

　　所以，应将住房保障列为国家意志而高度重视。在住房保障上，宜建则建，宜补则补，宜售则售，宜租则租，建立具有产权和租赁两种方式的公共住房。有条件的地区应把对低收入家庭补贴逐步从建设环节转向直接补助，逐步扩大廉租住房的供应范围，使更多低收入家庭得到住房帮助。为此，应尽快解决立法、组织机构和资金来源三个问题。
　　四是整顿和规范房地产市场秩序，包括加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节中的违法违规行为、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度、坚持正确的舆论导向等。
　　制度调整面临四大趋势
　　房地产业正处于市场建立的初期，遵循产业发展的客观规律，各项制度调整和完善不可避免。
　　趋势1：融资多元化和利率市场化。
　　在解决房地产业资金来源问题的同时有效分散风险，最好的途径仍是发展让投资者直接承担产业风险的市场化融资。
　　在成熟的市场经济国家，有发达的资本市场和发达的房地产金融体系，房地产融资渠道很多，不但有银行贷款等债务性融资，还有形式多样的权益性融资，如房地产投资信托基金、债券市场、股票市场、保险资金等；不但有发达的一级市场还有活跃的二级市场，这些都为房地产的发展提供了有力的支持。
　　相比而言，我国房地产的融资渠道显然过于单一。2005年全国房地产开发投资完成了15000多亿元，比2000年增长了2倍，年均增长速度达到25.9％，但是，房地产企业资金来源结构显然没有发生太大的变化，主渠道仍是三个，即预售款、银行贷款和企业自筹资金，三者占企业资金来源的70％以上。
　　从未来发展趋势看，今后相当长一段时间内，以银行贷款为代表的间接融资方式仍将不可避免地是我国房地产企业的主要资金来源，但随着贷款规模的不断积累，风险也在不断集聚，融资多元化问题必须提上议事日程。这是因为房地产业作为高投入、高资金流量的产业，在开发环节进行融资是必然现象。开发者必须借入外来资金才能完成整个开发过程。因此，问题的关键不在于开发商是否融资开发，而在于向谁融资。而推动房地产融资渠道多元化的关键在于大力发展直接融资。
　　在这里，有几个问题是需要解决的：
　　一是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系，通过市场找资金的来路和出路。不管何种融资方式或工具，最终都需要通过房地产金融品种的交易市场来实现流动。因此，要发展多元化融资，首先必须建立和完善相应的市场体系。即：不仅包括债权融资、股权融资，还应包括投资基金、信托证券等多种融资形式；既可以利用现有市场（如股票市场、债券市场），也可以开拓新的市场板块（如房地产基金市场）。
　　事实上，防范投融资风险的关键在于用多种金融工具疏导、引导投资，而不是简单的禁止投资。所以，应该按照先易后难、逐步突破的原则推进发展多元化金融市场。通过多元化的金融创新，建立各种房地产金融品种周转的市场，普通居民和机构投资者就可以通过购买相关金融产品而不是直接购买住宅等物业的方式来进入房地产市场，实现投资房地产的目的。这样，既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力，进而均衡房地产供求关系，丰富房地产市场的调控工具。
　　二是创新和丰富多元化融资的品种。从房地产市场成熟的发达国家经验看，其主要融资品种包括房地产投资基金、房地产信托投资以及两者结合的房地产信托投资基金（REITS）等。对于我国来说，融资品种设计同样不能简单套用国外模式，而应适合中国老百姓风险承受能力，考虑他们的资产持有习惯，特别是中国老百姓首先考虑保值、其次才是增值盈利的投资习惯。建议大力发展房地产信托、全国性或地方性房地产基金、房地产信托投资基金等，当然，也不排除房地产公司上市、发行企业债券或项目长期及短期债券。
　　在具体品种创新上，可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率债券，当房价指数上涨一定幅度，债券利率可以随之浮动，其差值由政府补贴。这样，普通居民就可以不必超前透支消费购房，而是通过购买债券的方式先行投资，需要住房时再购房，既解决了房地产资金来源问题，减轻了银行风险，又缓解了住房供求关系，同时还明确了政府保持房价稳定的责任。
　　还可以建立与养老基金（或养老保险）相结合的住房基金或债券，将养老基金这种长期性的资金与住房建设相匹配，在实现养老基金保值增值的同时为住房建设提供新的资金渠道。
　　三是健全与房地产金融有关的各种机构。整个房地产金融市场的参与者，除抵押贷款机构（银行）、投资者及投资机构（如养老基金、保险基金）、金融监管机构、房地产商、中介结构（信用评估机构、担保机构）外，还包括界于金融机构、房地产商和投资者之间，具有一定金融功能的中间机构。这种中间环节的金融机构是整个多元化融资机制不可缺少的组成部分，也是当前整个多元化融资体系中的薄弱环节。