宏观调控下房地产政策四大趋势（三）

　　在房地产信托投资基金中，在个人和机构投资者与房地产公司之间，需要有一个投资房地产的专设公司，即信托投资基金公司进行运作。抵押贷款证券化也必须有专门的中间机构对银行提供的抵押贷款资产进行评估、切割，再按照一定的比例结构将不同贷款年限的抵押贷款资产重新组合、打包，然后再向普通投资者或投资机构出售。所以，在继续深化金融体制改革过程中，有必要发展和规范这些中间金融机构。
　　四是完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多批次、多元化融资的能力和手段。客观评价，目前的政策和法律环境尚不利于房地产开发商多元化融资。以股权融资为例，房地产公司上市的禁令虽然已经解除，但对房地产公司直接上市融资的控制仍较为严格。在上市方式选择上，上市虽然融资额比较大，但是要求高、时间长、程序复杂，目前，在国内上市的房地产企业只占企业总数的0.23%，占上市公司总数的6%左右。许多房地产公司不得不选择借壳上市。相应地，债券融资、房地产投资基金、房地产信托等也都需要完善的法律支持。
　　总之，应当用系统化的眼光来考察房地产融资渠道单一的问题，融资渠道的多元化与我国金融体制改革密切联系，有赖于金融改革的继续深化。无论是继续完善间接融资还是大力发展直接融资，都离不开资本市场的发展、金融产品的丰富、各种金融机构的参与以及监管机构、监管方式和监管手段的成熟。离开整个金融改革进程，单独推进融资多元化是不可能的。
　　关于利率市场化，这将更好地反映市场对资金的需求。2004年央行加息预示了我国长达9年的减息周期结束，进入一个加息周期。世界经济也正在进入升息周期，这是利率水平的一种趋势性变化，在这一过程中，利率可能有升有降，但总体趋势向上。2007年1月1日起，央行每天向社会发布基准利率。这意味央行推动利率市场化的进程明显加快。
　　关于利率市场化，美国的经验是：减息政策刺激房价强劲上涨，而加息政策使房地产市场应声降温。如2001年 “9.11”事件后，为刺激经济复苏，美联储11次降息，联邦基金利率一年间由6.5%减至1.75%，使美国的短期利率降至40年来最低水平，用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。减息政策推动了房价的持续上涨，过去5年中，美国房价平均上涨了50%以上。自2004年6月以来不到两年半的时间内，美联储17次提高利率，每次0.25个百分点；两年时间内，联邦基金利率从1.00%上调到5.25%。加息推动了房屋贷款成本的上升，房地产市场的走势则随着加息而持续降温。
　　趋势2：购房人持有过程的风险不断加大。 
　　从税法的角度看，房地产交易环节的税收主要有契税、营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税等，显然存在着税种过多、税赋过重的问题。不售不税、不租不税，一旦租售、数税并课，这些税多数是在以个人购房为主的房地产市场尚未建立之前设立的，交易环节过重的税赋显然对发展房地产市场不利。
　　房地产税的本质是财产税，其性质决定了重点是对存量资产征税。目前随着住房制度改革深化和房地产业发展，住房的私有比例已达80%，具备征收存量房地产税的现实基础。随着收入差距的不断拉大，在住房持有上也已经开始出现贫富的巨大差距，少数高收入者大量占有住房，造成资源的闲置和浪费，有必要运用税收手段实现住房资源配置的公平。房地产是城市价值的体现，不同区域、不同地段的价值相差较大，对存量征税，即使不交易，也按增值额交税，有利于整个社会资源的有效配置，可以作为经常性的地方财政收入，为地方政府建设基础设施提供资金来源。美国地方政府全部税收的75.3%来自财产税，加拿大约占75%。可以根据我国的国情具体设计税制，有效地避免低收入家庭的住房负担。
　　总之，在房地产持有环节征税是从根本上抑制房地产市场的盲目需求，调整不同社会群体之间在资源占有上的公平关系，促进资源节约，引导住房合理适度消费和优化存量住房资源配置的长效机制。其最大优点在于，房地产税是财产税，属于直接税，不会出现税赋转嫁的问题。从长远来看，通过对房地产持有环节征税，是实现社会资产公平分配、节约资源、促进存量资产流动、优化存量资源配置，保持房地产市场健康发展的出路。
　　趋势3：预售制度将不断完善。
　　今后，不应是简单地取消预售的问题，而应该是继续发挥预售提前发现市场的功能，将房地产预售的直接融资改变为间接融资。即，购房者的预售资金应交到一个指定帐户中，不能直接用于开发，而预售合同则作为向投资者融资的信用凭证。如向银行贷款，如果一个项目预售了70％，则市场风险很小，银行就可以放心地贷款；如果只售到10％，则银行可以认为市场风险很大，而不贷款，那么这时的预售就从直接融资转变为间接融资，减少了风险。
　　趋势4：土地管理从严从紧。
　　我国将实行从严从紧的土地使用政策，包括：严格控制农用地转为建设用地的总量，实行指令性指标控制；城市规划区以外，不得设立开发区、园区、城市新区和小区，所有建设用地的申请，只能在城市规划范围之内，不得以新区的形式提供土地；严格保护耕地，推动节约和集约利用土地；在符合规划条件下，集体建设用地使用权依法流转；有闲置用地的地区，将更难通过增量建设用地的审批；土地收益进入预算，建立国有土地收益基金；全面推行市场配置土地，价格进一步体现稀缺资源特性。