房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障（三）

　　根据我国的情况。我们可以将“高空建筑权”称为“土地空间使用权”，其范围为土地使用面积的直线上升，其权属分别为土地使用权人和国家所有，即假定相当于二十层楼（不同的城市可以有不同的规定）以下的土地空间使用权属土地使用权人所有，二十层楼以上的则为国家所有。其主要理由是二十层楼以下是土地使用权人对建筑高度的最一般和最标准的要求，因此在这个高度范围内的空间使用权理应归土地使用权人所有。二十层楼以上的空间使用权为什么属于国家是基于以下两个方面的考虑：一是考虑到土地作为一种很难再生的资源，它的价值不仅仅及于地面，而且还应当及于它的延伸部分——空间。就房地产商来说，他所瞄准的不仅仅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空间建筑房屋或其他构筑物，因为房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值。如果国家放弃空间使用权的价值，无异于放弃了一部分应有的国有受益，如果这种放弃又为外商所得，树立土地高空使用权就显得更为必要了；二是考虑到如果不设置空间使用权，就可能导致这样的结果，即有的土地使用权人就可能低价从国家手中取得土地使用权，然后再高价转让土地使用权，而这种高价的结果不仅可能引发土地使用权的炒卖，同时还可能引发建筑物高度的无限制发展。如果二十层以上的空间使用权归国家，就可能在很大程度上控制以上情况的发生。确立土地空间使用权的真正意义在于土地使用权的价格应当包含其空间使用权的价格，而空间使用权的价格除了考虑地价计算的有关因素外，主要应是建筑物的高度，建筑物越高，空间使用权的价格越高，因此，国家应当规定空间使用权收益二十层楼以下的归土地使用权人所有，二十层楼以上的空间使用权收益属国家或集体所有，但是考虑到加层修建，可能给不属于国家的空间使用权人造成不良影响，因此双方还可以约定相应的补偿方式。当然，土地空间使用权的设立，不应具有溯及力。
　　控制目标之四：控制房地产开发贷款总量
　　如果说我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话，那么，其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。在人们心目中（当然也在事实上）开发房地产是“一本万利”的事情。因此，吸引了大量资金流人房地产市场，这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也就应运而生，甚至银行部门也纷纷涉足房地产，于是，大量资金压在房地产上，该收回的不能收回，有的银行还出现了透支现象，这样的结果，不仅引发了房地产市场的混乱，同时，还引发了金融秩序的混乱。围绕着房地产开发而引起的不正之风、行贿受贿等现象也愈演愈烈。为了扭转这种局面，当前特别需要作以下几件事。
　　第一，国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模
　　发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上进行控制，银行发放贷款不得超过计划所确定的指标；同时，所有房地产开发贷款，都必须以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保能力的第三人提供担保，凡是未能提供抵押或担保的，银行一律不予贷款。为了克服我国现实生活中的虚假抵押现象的发生，抵押物的真实性应当提交公证，公证机关应对明显的公证失误或者假公证承担责任。
　　第二，加强对投资方向的引导。
　　我国现在房地开发的结构很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，许多不是房地产开发本应保证的为重点建设配套的开发项目和居民职工住宅，而是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、高级写字楼、花园别墅、渡假村乃至赛马场、高尔夫球场等。因此，今后，专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当优先贷款，对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目，原则上应不予贷款，对占用耕地的高档消费建筑根本不批。
　　第三，对己经到期尚未返还本息的房地产开发贷款，要进行一次严肃认真的清理。
　　现在不少的房地产开发贷款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要区别对待，但是对于那些因为行贿受贿、滥用职权、玩忽职守而造成贷款本息不能收回的，无论涉及什么人一定要坚决查处。中国的有些事情之所以禁而不止，其中一个重要原因就是对那些违法乱纪而发了横财的人没有给予应有制裁，这不仅是对某一个违法者没有处罚，更为严重的是违法者本人还可能有恃无恐和变本加厉的继续进行违法勾当，同时，还可能带动一大批“侥幸者”接踵而来，其后果是不堪设想的。 
　　控制目标之五：符合生态环境的要求