三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）
案例分析题（一）
某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元×营管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。
根据题意，回答下列问题：
81. 该项目的可变成本为（）元/平方米。
A.820
B.1015.24
C.1125.78
D.1295.78
[答案]A
[解析]变动成本的概念。书132页。
82. 该项目的保本开发面积是（）平方米。
A.3499.40
B.499.40
C.3494.40
D.3999.40
[答案]C
[解析]盈亏平衡点的计算。书第133-134页。
83. 实现利润220万元的开发面积是（）平方米。
A.5503.58
B.4503.58
C.5600
D.3503.58
[答案]B
[解析]盈亏平衡点的计算。书第133-134页。
84. 盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（）表示。
A.销售量
B.销售额
C.利润率
D.生产能力利用率
[答案]ABD
[解析]盈亏平衡点的计算。书第133-134页。
案例分析题（二）
某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2 500元/㎡，各项规费为300元/㎡。该项目营销方案部分内容如下
（1）前言。（2）市场分析。（3）销售目标和进度计划。（4）销售价格确定：以市场价格为主。（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予1 00元/㎡的价格优惠。
85. 在该项目市场分析中，应注重（）。
A.当地商圈的一般规模
B.潜在消费者需求倾向
C.本项目的成本分析
D.项目的机会和威胁
[答案]ACD
[解析]房地产销售渠道选择的影响因素。书第191页。
86. 该项目采用的销售渠道为（）。
A.直接渠道、参与代理
B.间接渠道、共同代理
C.间接渠道、参与代理
D.直接渠道、共同代理
[答案]B
[解析]房地产销售渠道的概念。书第190页。
商品房销售代理的特点。书第192页。
87. 若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为（）元/㎡。
A.3977
B.4261
C.4620
D.4688
[答案]D
[解析]房地产定价的基本方法。书第195-196页。
88. 该项目营销方案采用的促销方式有（）。
A.广告
B.人员推销
C.营业推广
D.公共关系推广
[答案]AC
[解析]房地产促销的方式。书第199页。
案例分析题（三）
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元／m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。住宅所处楼层每高一层，价格高1％。
89. 选取的可比实例应符合的条件有（）。
A.与被估价住宅的面积相同
B.与被估价住宅的年龄相同
C.成交日期应接近估价时点
D.成交价格应尽量为正常价格
[答案]CD
[解析]可比实例的选取。书第212页。
90. 对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括（）。
A.交易情况修t
B.建立价格可比基础
C.交易日期调整
D.房地产状况调整
[答案]ACD
[解析]市场法的操作步骤。书第211页。
91. 该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为（）元／m2。
A.4655.00
B.4750.00
C.4900.00
D.5000.00
[答案]A
[解析]市场状况调整。书第213-214页。
92. 该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为（）元／m2。
A.4851.50
B.4852.95
C.5100.50
D.5151.51
[答案]B
[解析]房地产状况调整。书第214-215页。
案例分析题（四）
某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。根据我国有关法律法规，该公司需要考虑如下问题。
93. 《物业管理条例》鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，因而该房地产开发公司可采取的招投标方式主要有（）。
A.公开
B.协商
C.邀请
D.挂牌
[答案]AC
[解析]物业管理招投标的方式。书第250页。
94. 该房地产开发公司应该遵循（）原则，进行物业管理招标。
A.公开原则
B.公平原则
C.公正原则
D.诚实信用原则
E.协商一致原则
[答案]ABCD
[解析]物业管理招投标的原则。书第249-250页。
95. 该房地产开发公司拟选聘具有一级资质的物业服务企业实施管理，则投标的物业服务企业的注册资本应该为人民币（）万元以上。
A. 1000
B.800
C.500
D.300
E.200
[答案]C
[解析]一级资质物业服务企业的条件。书第247页。
96. 该房地产开发公司应负责组建评标委员会，委员会的人数一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（）。
A.2/5
B.3/5
C.2/3
D.1/3
E.1/2
[答案]C
[解析]物业管理招标的程序。书第251-252页。
97. 该房地产开发公司已确定中标物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，该合同的有效期为（）。
A.自签订之日起，到前期物业服务期满为止
B.自签订之日起，到业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时为止。
C.自签订之日起，到业主委员会宣布成立为止
D.自签订之日起，两年内。
[答案]B
[解析]物业服务合同的种类。书第255-256页。
案例分析题（五）
王某决定于2009年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为300万元。
98. 王某投保火灾保险，其保险金额是（）万元。
A. 200
B.250
C.300
D.350
[答案]C
[解析]房地产保险的赔偿原则。书第288页。
99. 假设王某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为192万元和168万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为（）万元。
A.140
B.150
C.160
D.168
[答案]C
[解析]房地产重复保险的损失赔偿计算。书第288-289页。
100. 王某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于（）。
A.建造自住住房
B.翻建自住住房
C.大修自住住房
D.购买房地产债券或股票
[答案]ABC
[解析]公积金个人住房贷款的含义。书第280-281页。

点击查看：2011年中级经济师考试房地产各章模拟练习及答案汇总
2011年中级经济师考试试题大全
冲刺攻略：2011年中级经济师考试考前冲刺攻略
热点新闻：
2011年经济师考试准考证打印时间及入口