(二)房地产市场预测的方法

　　1.市场预测定性分析

　　(1)购买者意图调查法

　　购买者意图调查法是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。

　　(2)销售人员意见综合法

　　当不能直接调查购买者或调查费用太高时，可通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。

　　(3)专家意见法

　　专家意见法也称为专家调查法、德尔菲法，是一种通过匿名方式反复征求有关专家的意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场发展趋势作出推断的方法。其优点在于能较好地从理论上预测市场或企业的发展趋势，缺点在于缺乏数字的计算，只能大概代表未来的发展。

　　专家意见法有以下优点：①能发挥各位专家的作用，集思广益，准确度高;②采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士的意见对其他人士的影响;③有利于各位专家根据其他专家的意见修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执己见。

　　2.市场预测定量分析

　　(1)时间序列预测法

　　时间序列分析法是仅对时间为变量的函数的定量预测方法，它没有考虑其他众多影响市场需求的实际因素，因此在许多情况下不太适用。这种方法尤其适用于中、长期预测。

　　时间序列预测法在房地产市场稳定发展，没有大幅价格浮动的情况下可以较好预测出房地产市场未来的价格水平。

　　(2)回归分析预测法

　　回归分析预测法是从市场现象之间的因果关系出发，通过建立回归预测模型，根据一种或几种现象的变化去推测另一种现象变化的一种定量预测法。

　　这种方法定量地揭示了事物之间因果关系的规律性，所以具有比较高的可信度。

　　(3)市场因子推演法

　　市场因子：是能够明显引起某种项目市场需求变化的实际因素。市场因子推演法实际上也是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。对连带项目和配套性项目，利用这种方法就比较简单。例如，100个新婚家庭，住宅的销售量为16套。即新婚家庭数量就是住宅销售量的市场因子。如果某年新婚家庭数量为50000个，则住宅的需求量为50000X16/100=8000(套)。

　　3.房地产市场预测的步骤

　　房地产市场预测的一般步骤如下：

　　(1)确定预测对象和预测目的。

　　(2)制定预测方案。包括具体内容、人员、分工、资料搜集办法、地点、时间安排等。

　　(3)搜集和分析有关资料。

　　(4)选择预测方法和预测模型。

　　(5)进行预测。即根据选择的预测方法和预测模型，进行预测计算。

　　(6)评价修正预测结果。

　　(7)撰写预测报告。

　　三、房地产市场调研报告

　　(一)房地产市场调研报告的写作要求

　　1.调研报告的基本要求

　　(1)实事求是。 (2)易于理解。 (3)简洁明了。 (4)有针对性。 (5)客观中立。

　　2.调研报告的语言运用

　　(1)简明。

　　(2)严谨。在调研报告中既不能使用如“可能”、“大概”、“也许”等含糊词语，。

　　(3)朴实。

　　(二)房地产市场调研报告的基本结构

　　房地产市场调研报告组成：呈送函件、标题、目录、摘要、正文和附件等部分。

　　在房地产市场调研报告摘要中，要简要指出调研的时间、地点、对象、范围及主要项目。

　　房地产市场调研报告正文包括：导言、研究方法、调研成果、限制条件、结论和建议。

　　导言包括：调查的原因、背景、工作范围、要达到的目的及所做的假设。

　　例题1：.房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的(　)原则。(2007年试题，单选)

　　A.客观性　　B.科学性　　C.主观性　　D.公平性

　　答案：A

　　例题2：下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是(　)。(2007年试题，单选)

　　A.消费者对位置的要求　　B.消费者的购买意向

　　C.消费者的收入水平　D.消费者可承受的价格

　　答案：B

　　解析：房地产消费动机调研内容：消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型。

　　例题3：房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产(　)调研。(2007年试题，单选)

　　A.消费行为　　B.消费环境　　C.消费群体　　D.消费能力

　　答案：A

　　解析：房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产消费行为调研。

　　例题4：某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场(　)。(2007年试题，单选)

　　A.需求　　B.销售　　C.供给　　D.投资

　　答案：C

　　例题5：市场调研是一种( )。(2008年试题，单选)

　　A收集房地产市场信息的方法 B了解房地产市场供应量的手段 C.通过信息将消费者，顾客和公众与研究者联结起来的职能 D.判断房地产企业营销策略是否成功的工具

　　答案：C

　　例题6：深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的(　)。(2007年试题，多选)

　　A.态度　　B.感受　　C.动机　　D.消费　　E.文化

　　答案：ABC

　　解析：深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受、动机。

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